2018青岛李沧区面粉厂项目市场报告161p研究报告.ppt

赢响胶东银座雄心
—李沧区面粉厂项目市场报告
目录contents
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项目愿景及目标
市场研判
宗地分析
项目愿景
企业战略意义:成功布局青岛,辐射青岛北部区域,
为未来占领胶东市场奠定基础。
企业品牌意义:打造青岛人高度认可的银座品牌商
业,商业品牌提升其他物业品牌。
实现开发目标:以商业为主体,其他各类物业协调运
作,稳定回现,并最终服务商业。
市场研判
项目背景研究
房地产市场研究
2010年1月12日晚间,央行宣布,自1月18日起,。,同时考虑农村信用社等小型金融机构暂不上调因素,分析师预计这将回收2500亿基础货币。而且,由于央行上调时点早于预期,预计将对市场产生强烈紧缩预期。
中国人民银行决定,从2010年2月25日起,。为加大对“三农”和县域经济的支持力度,农村信用社等小型金融机构暂不上调。
2010年1月10日国务院办公厅日前发布通知要求,已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。通知还要求,住房城乡建设部门要会同有关部门,加大对捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度,加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。
宏观政策
2010年4月15日国务院常务会议明确确定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
随着新“国四条”的颁布,新一轮政策打压即将开始,二套房首付不得低于50%仅是国家政策调控的第一拳,未来市场形势不甚乐观,建议开发商在开发过程中要快进快出,规避风险。
李沧区开发过程可分为三个阶段
发展初期(2000~2002 年):经济适用房基地
上世纪末,李沧区地产给人们的印象就是“野战军”,当时第一代李村开发商的动作多是一些零星战役,早期楼盘广业西山花园7万平方米的规模已经创造了李沧地产的纪录。其消费人群主要是在李沧区工作和生活的人,当地购房需求有限,导致地产销售速度缓慢。
发展中期(2002~2006 年):进入快速发展期,市区中低端客户开始涌入李沧
2001年青岛申请奥运会帆船比赛举办权成功,政府决定缩小南北差距,多个市政项目开始实施,2002年青岛确定李沧区为城市副中心开始规划,在此后4年,308国道改造完成、后海供热项目开建,李沧区的综合配套状况大为改观,让李沧地产具备了前所未有的潜力,为更多的购房者看好。
近期发展(2006 年至今):主要承接城市中端置业需求,并向中端置业需求过渡
2006年年初,李沧地产的终极目标—CLD得到确认,同年绿城、伟东、百通等知名开发商开始进驻李沧,现在李沧的准确定位为“一极两轴三区四带”的规划。作为未来CLD的配套区域,李沧区的综合配套完善的前景更加为人们看好,规模宏大的李村商业区改造项目已经启动,青岛火车站总站也将落户沧口,李沧区有望成为未来青岛市人气最旺的居住社区。
随着政府规划的逐步清晰,城市功能配套的逐步成熟,李沧区历经十年,其居住价值实现了低端-—中低端、中低端-中端的不断提升
一极两轴三区四带
★“一极”就是全力打造区域增长极。
★“两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴。
★三区分别是交通商务区、现代商贸区以及生态商住区。
★四带分别是“蓝带”——全长 17公里的李村河休闲产业带、“银带”——全长 12公里的九水路(九水—京口—振华)商贸产业带、“金带”——全长 12公里的金水路商务产业带、、“绿带”——全长 14公里的(百果山—老虎山—烟墩山)商旅产业带。
李沧区发展历程
城市发展
“环湾保护,拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间,改善青岛产业结构水平,塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略。
青岛拥湾发展战略决定了城市市区空间由南向北发展的战略
李沧成为连接市南市北、黄岛、红岛的地理中心