项目投资成本控制.doc

建立有效的成本控制组织体系
(一)、制定项目投资成本管理制度
(二)、组织结构
(三)、订立岗位职责
投资成本动态管理
投资机会选择和决策阶段成本控制
(一)、投资机会选择的成本控制
(二)、项目决策分析的成本控制
前期阶段成本控制
(一)、合同条件的谈判与签约
(二)、获取土地使用权
(三)、征地补偿费
(四)、规划设计阶段的投资成本控制
(五)、招标阶段成本控制
项目施工阶段建筑成本的控制
、编制或审核成本计划,确定成本控制目标
、审查施工组织设计和施工方案
、控制工程设计变更、洽商及索赔
、抓好甲供设备、材料投资管理
、控制工程款的动态结算
、合同管理
、竣工决算
六、租售阶段的投资成本控制
(一)、销售形式
(二)、参与制定租售方案
项目竣工财务决算
附件
项目投资成本控制
建立有效的成本控制组织体系
(一)、制定项目投资成本管理制度
(二)、组织结构
公司总经理
项目投资总负责人
项目1 项目2
项目预算员项目财务人员 项目预算员项目财务人员
(三)、订立岗位职责
二、投资成本动态管理
竣工验
收阶段
合同实
施阶段
招投标阶段
施工图
设计阶段
技术设
计阶段
项目建议书和可行性研究阶段
初步设
计阶段
概算
造价
修正概
算造价
预算
造价
合同
价
结算价
实际
造价
投资
估算
投资机会选择和决策阶段成本控制
(一)、投资机会选择的成本控制
面对可能出现的多种投资可能性,对每一种可能性,投资成本管理部门都要根据自己的成本管理经验,快速地初步判断其可行性,形成文件,作为决策者投资效益测算
依据。
(二)、项目决策分析的成本控制
此阶段主要包括市场分析和项目的财务评价两方面工作。投资成本控制的重点是协助公司策划部门切实做好可行性研究,根据市场需要及发展前景,合理确定建设规模。对建设产品的技术来源、市场容量、市场前景以及经济效益分析等各方面作出深入的调研和正确的评价,编制尽可能全面的投资估算,充分考虑建设期间可能出现的各种因素(如材料价格上涨系数)对工程造价的影响,使投资估算真正起到控制项目投资的作用。
前期阶段成本控制
(一)、合同条件的谈判与签约
所有的合同条款由实施部门草拟,由工程部审核,最终由投资成本管理部门进行费用控制,此过程投资成本控制的重点是主动分析研究市场、积极参见谈判,最终确定合同价款。
(二)、获取土地使用权
核算土地开发成本、及时评估土地价格,为决策者提供选地依据。土地使用权获得的方式:
1、土地使用权出让
(1)、招标出让国有土地使用权
(2)、拍卖出让国有土地使用权
(3)、挂牌出让国有土地使用权
(4)、协议出让国有土地使用权
2、土地使用权划拨
3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权
4、与当前土地使用权拥有者合作
(三)、征地补偿费
1、土地补偿费
征用耕地的补偿费,为该耕地被征前3年平均年产值的6-10倍。征用其他土地的补偿费,各省、自治区、直辖市有具体规定。
2、安置补助费
征用耕地的安置补助标准,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量来计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。征用其他土地的安置补助费,各省、自治区、直辖市有具体规定。
3、附着物和青苗补偿费
被征用土地上的附着物和青苗补偿标准,各省、自治区、直辖市有具体规定。征用城市郊区的菜地,应当按照国家规定交纳新菜地开发建设基金。
(四)、规划设计阶段的投资成本控制
由公司的规划部门提供详细的规划设计方案和规划设计条件,内容包括:地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、绿地比例、需配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他。
投资成本管理部门取得相关资料后,根据规划设计的深度编制或审查相应的设计概算、施工图预算等,初步确定投资成本。
(五)、招标阶段成本控制
标底(预算)的编制工作程序
领取编制材料
制定审核工作规划
制定编制方案
结算定额工期
补充答疑资料
勘踏现场
其他工程量
安装工程量
工程量结算与复核
装饰工程量
结构工程量
核定工、机、料
工程量套价
确定价差
确定费率套价审核
编制说明
整理、装订、密封
送标,参加开标、评标
结算费用
清理资料、归档
1、确定招标的方式
作为投资成本管理部门,在招标前应正确评价项目的建设规模和复杂程度,形成文字报告,作为决策者选择招标方式的依据,招标的方式:
(1)、公开招标
(2)、要求招标