与永旺合作开发商业地产可行性报告2.doc

与永旺合作开发商业地产可行性报告
在中国城市旧城改造新城开发过程中我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产的可行性报告
马宵
目录
引言 3
1 开发商业地产的意义和发展方向 3
商业地产的概念 3
开发商业地产的意义和发展方向 4
商业物业要适应居民生活方式的改变 4
商业物业要为建设当地生态环境建设做出贡献 4
2 永旺经营商业物业的优良品质 4
永旺公司介绍 4
永旺经营的商业物业的优良品质 4
永旺不断钻研打造贴近社会生活的出色场所 4
永旺商业物业积极为改善当地生态环境做出贡献 4
永旺商业物业可以和新城开发项目完美结合 4
3 合作模式及其所具有的优势 4
合作模式 4
该合作模式所具有的优势 4
投资回收期可长可短投资回报丰厚 4
提升新开发城区土地和住宅价值 4
提升开发企业品牌价值和信用评级 4
富有经验的团队是合作成功的重要保证 4
4 结论 4
我国房地产开发商与永旺合作发商业地产可行性报告
引言
2008年11月7日“永旺购物中心”正式开业。这个坐落于北京市昌平区回龙观镇,八达岭高速与北清路交口处西北角的购物中心的开业,拉开了日本最大零售企业永旺株式会社在中国京津塘地区加速发展的序幕。该购物中心开业至今,每天来光顾的顾客络绎不绝,3000个停车位停满私车,获得了当地居民的高度认可;每年提供给当地数千个直接或间接就业机会,并上缴昌平区政府巨额利税也体现出其产生的巨大社会效益。同时,该购物中心的开发商一方面可以在未来很多年里获得稳定增长的租金收益,另一方面也借助永旺购物中心的高品质提升企业的品牌价值和周边土地、住宅价值。此外,日前已有基金公司开出远高于开发商投资额的价格意向收购该购物中心项目。由此可见,该项目使合作双方-房地产开发商与永旺,都获得了巨大的投资回报。
我国很多城市目前正在推进的旧城改造、新城开发项目,如果参照“永旺购物中心”项目的合作模式与永旺合作开发商业地产,既可以提高城市居民的生活水平,创造良好的社会效益,又能够使合作双方获得可观的投资回报。那么,对于我国房地产开发商而言这种合作就不失为一个很好的投资机会。本文通过分析旧城改造、新城开发过程中应考虑的商业设施配套问题,结合永旺经营的商业物业所具有的优良品质,提出双方合作的基础。之后,本文通过分析双方合作的具体模式的优势,证明我国房地产开发商与永旺合作开发商业地产的可行性。
1 开发商业地产的意义和发展方向
商业地产的概念
广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、会议中心及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。本文所述商业地产是指狭义概念的商业地产。
开发商业地产的意义和发展方向
商业地产是商业+地产,是建立在商业基础上的地产开发。商业是商业地产开发的基础和主导。而商业地产开发专指零售业所使用场所的开发。零售业,就是开店供顾客买东西。在城市中除了住宅外最重要的建筑体就是商业物业。因为,社会化大分工极大的促进了社会生产力的发展,也直接导致商业的产生和发展。当人们因自身所拥有资源禀赋不同而专门的从事某一种产品的生产活动后,人们生活所需的其它产品就必须通过交换(交易)来获得。在古罗马帝国,人们就已经建设起了可供数千人交易的大市场。市集(商业物业)的建设和发展,直接导致城市规模的扩大、人口的增加,为了适应人口快速增长而导致的资源不足和环境污染问题,罗马人建设了引水渠、排污渠和连接帝国各个城市的罗马大道等公共设施。
在21世纪的今天,我,并正在向全面建设的小康社会迈进,居民对于商业物业的要求已不是简单的追求生活必需品种类齐全、供给充足。而是,更加看重商业物业给人创造的更好的购物环境和商品品类的丰富程度。此外,还需要在商业物业的开发和运营过程中充分考虑与当地自然环境的和谐共存。因为,充分尊重并促进个人创造力的发挥和注重人与环境的和谐相处是本世纪我国乃至全世界人们所面临的两大课题。尤其是我的后起国家,我们必须发挥“后发性优势”,即充分汲取总结先行工业化国家的经验,摒弃先污染后治理的发展方式,实现可持续发展。因此,我国城市新建设的商业物业既要适应当地居民生活方式、购物观念的改变,又应积极的为改善居民生活环境、提高居民生活水平做出贡献。
商业物业要适应居民生活方