陶然居中式别墅推广策略.ppt

别墅项目初步推广思路
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纲要
第一部分项目简析
一、项目概况
现状分析
二、SWOT分析
S 优势因素、W劣势因素、O机会因素、T 威胁因素
第二部分项目的发展思路和策略建议
打造农业观光园/休闲式地产概念
第三部分产品定位建议
产品形象定位、产品户型定位、价格定位、客户定位
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第四部分营销思路建议
一、卖点提炼
二、案名推介/主题口号
三、项目营销总策略规划
点对点直接行销、体验式行销、走入式行销
四、推盘计划
五、现场包装(售楼处、样板房、围墙、看房车、导视系统)
六、宣传道具

第五部分推广意向展示
第六部分服务内容与取费标准
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一、项目概况
项目所在地简析:
沙头镇是扬州市经济强镇之一。沙头镇工业园区,形成了机械制造、电气线缆、织造服装、箱包笔刷、模具模料为龙头的工业经济发展格局;另有规模近万亩的无公害蔬菜示范园,成为海峡两岸(扬州)农业合作试验区邗江观光农业核心区的主战场。
本地块位于花苑路与施江公路交界处,交通比较便利,周边缺乏优越的稀缺自然资源和景观条件;地块位于工业园区,区域内厂房居多,本身可直接利用的自然资源也相对贫乏,因此如何合理地改造外部环境及营造小区内部环境显得至关重要。
第一部分项目分析
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二、SWOT分析
S. 优势
W. 劣势
O. 机会
T. 威胁
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(S)优势因素:
沙头镇规划远景能够体现出极大的发展潜力。随着沿江开发的不断深入,已逐步成为扬州市城市建设的腹地;
1、项目地块位于沙头镇中心,靠近镇政府。地块交通便利,沿江公路贯通沙头镇与其他区域的交通。
2、沙头镇的规划前景好,现已发展“沿江丰乐农业园区”、“万亩无公害蔬菜园”;规划项目“沙头水源保护生态建设工程”(森林氧吧、游船俱乐部、长江鱼类水族馆、水上活动区、垂钓中心、船渡、湿地公园、夹江灯塔、农家乐、梅园、青少年野外营地、度假酒店等)
3、另有规划:在沿江高等级公路北侧建设江鲜餐饮一条街,就地取材、就地加工,所有的原料确保“零距离起水鲜”,打造扬州独一无二的美食品牌。
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(W)劣势因素:
1、本项目所在地块基本未被开发,成熟程度很低。这一带的现状与城市规划的要求距离很远,生活配套尚不成熟:没有大型购物场所,商业配套不完善,在此开发房地产,有关部门和发展商必须完成多种配套才能满足居家要求;(随着规划不断进展,政府重金打造的农业园及江鲜街等将很快启动,这些都将得到彻底改善,销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势)
2、项目地块位于工业园内,周边为—线缆厂,地块周边高压线纵横,现状不理想,近距离内没有自然资源(合理改造小区外部环境,营造小区内部环境)
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1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟。政府对沙头镇发展的大力支持及规划前景都是利好的,目标是打造“宜业、宜居新型滨江小城镇”,沙头镇的农业园林和沿江景色是区域一大看点。
2、, 52家企业。园区老板及私营业主将成为本项目的本地客户群体主要组成人员。
(O)机会分析:
(T)威胁因素:
1、房地产市场大环境处于低迷期,持币观望氛围浓厚。
2、目前许多利好因素都是规划阶段,完善配套还需要时间,对楼盘的销售价格有很大的影响。
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第二部分项目的发展思路和策略
俯瞰整个扬州市,别墅项目现在已经开始转向郊区,市内的别墅已经基本开发完毕,而扬州郊区内的别墅项目体量依旧不少,如:山水豪庭、西郊庄园、加州庄园、在水一方、扬州画舫、海阁公园等,仅仅靠本区域内的客户去消化产品,速度及销量都很低,那么如何将产品推向扬州大市及其它城市,只是走常规的销售途径,是很难成功的。
准确把握市场、把握客户心理,是整个开发战役成功的基础,问题在于,给项目要做文章,该项目的潜在优势该如何充分发挥?
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一是要与政府通力合作,使项目形象绝不等同于常规的小区;
另外,从开发商自身和项目发展战略的角度来看,本项目单纯走常规式的开发模式,前景不会太乐观,难以树立产品优势和品牌效应,也就难以在竞争中占据有利地位,所以我们现在面临的首要问题是如何启动这个项目,现实来看,依托该区域内的自然条件,以观光农业园(田园生活)为切入点,带动休闲式房地产开发。
沙头镇有着近万亩的无公害蔬菜示范园,园区拥有各类栽培设施4000多亩、无公害绿色蔬菜品牌20多个,吸引国内外客商多次前来参观、考察。这一契机为发展都市观光农业这一新型产业带来了难得的机遇。
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