世联_深圳诺德中心策划报告.ppt

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中铁建大厦销售执行报告
世联地产2004
竞争(competition)
南区:
十三朵金花的高密度聚集和会展中心的建成开放,为该区域营造了良好的商务氛围
北区:
市政六大配套设施的建成以及市政府的迁入,使该区域成为中心区的行政文化中心
本项目
5月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
已出地面
月底封顶
航天大厦
安联大厦
地面13层
地面27层
九州创展
6月
商会中心
1月
2月
3月
4月
5月
6月
外立面出1/3
7月
8月
9月
10月
11月
外装修完成
项目入伙
12月
销售15%
销售35%
销售75%
销售90%
主体封顶
主体封顶
开盘
内部认购
完成外装
开盘
入伙
外装基本完成
入伙
主体封顶
3月开盘
大中华广场
新世界中心
主体封顶
桩基工程
入市
入市
入伙
完成外装
3月开盘
入伙
完成外装
?
?
100
200
国际商会
中铁建
安联
航天
九州创展
产品体量对比
主要竞争对手
二级竞争对手
安联
国际商会
航天大厦
九州创展
客户(customer)
常规模式下的客户分布
客户类型
消化面积
价格承受能力
数量比例
营销特征
客户特点
大客户
1000-2000
17000-20000
小
被动
刁钻、
集团决策
注重形象、
综合素质、
追求个盘风格
主流客户
500-800
14000-16000
中
不理性比较、
有追随喜好
追求性价比
基础客户
300-500
11000-13000
大
主动
注重实际利益、
追求大价值、
对价格敏感、有投资目的、认可区域价值
主流客户的样本
类似项目的客户群体
同期项目的客户群体
国际商会中心
江苏大厦
九州创展
城市大厦
典型客户描述一
单位名称:深圳市××国际货运有限公司
单位性质:私人/货代
业务状况:主要做家具货柜代理
公司规模:400m2
购买用途:整合资源,作为公司总部,但主要业务仍留在公明
购买面积:1100m2
对CEPA的看法:进出口额的增大有利于业务的拓展。
对CBD的看法:有唯一性,良好的规划与发展前景是客户所看重的,对其有很高的期望。
对地铁的看法:对地铁的有较高的关注,但期望值不会太高。
影响购买的重要因素:楼宇的综合素质高,楼面格局合理。