东江学府.doc

总策划书
项目主持:严忠明
广州市策论投资咨询有限公司

2002年5月
东江学府花园主题广告词精选:
学海无涯我作舟,生活有情山为伴
——东江学府花园
推窗见青山隔水听书声
——东江学府花园
百年名校千载山水
——东江学府花园
山水绿洲学海畅游
——东江学府花园
学习与生活的完美交响
——东江学府花园
学习与生活的梦幻组合
——东江学府花园
生活在山水中,求学在名校里
——东江学府花园
绿水青山人才高地
——东江学府花园
编写说明
《惠州东江学府花园项目总策划书》是广州市策论市场调研有限公司受惠州市麒麟房地产开发公司委托撰写的。由于项目的运作处于前期整合阶段,一些重要的策划条件尚未以合同方式完全确定。因此,本策划书着重于前期策划内容,而对营销策划及销售实施策划两部分仅作概念策划,随着项目的不断深入发展,再逐渐充实完善,特此说明。
在此,我们对惠州市麒麟房地产开发公司总经理叶少光先生及公司同仁对我们工作的支持深表谢意。
项目主持严忠明
广州策论投资咨询有限公司
二OO二年五月
目录
第一部分概论
东江学府花园项目简述
前期策划原则及思路
引导市场/ 概念产品设计/ 超前性/ 一炮而红
第二部分项目资源整合及市场研究
惠州近期热门楼盘分析
金世界花园
江畔花园
东湖花园
长湖苑
滨江公园附近楼盘
惠州市楼市状态评述
概念落后/ 同质竞争/ 缺乏理想居住环境
东江学府花园的初步资源整合
寻找项目支撑点/ 打造楼盘内驱引擎/ 新都市主义
惠州一中的角色定位
东江流域强大的辐射力/ 楼盘内驱引擎
惠州一中简介
惠州一中与东江学府花园的关系
水乳交融/ 互惠互利/ 共赢局面/
第三部分项目定位及价值分析
惠州市整体城市走向研究
一个中心/ 出现城市组团/ 转折关键点
该地块的核心竞争力研究
惠州人才高地/ 组团商业中心/ 培养产业链
该项目的整体定位
SWOT 定位分析
第四部分项目市场调查及经济可行性分析
客户群研究思路
做市场概念/ %的拉动/ 让市场追捧
概念产品描述
我的家/ 保值升值/ 无后顾之忧/ 可持续发展
客户群消费观念研究
教育是最大的投资/ 节省了8万元
东江学府花园价格水准研究
升值200~500元每平方米
推广渠道和方式
报纸/ 电视/ 口碑/ 小批量试探市场
静态综合成本及收益率
第五部分东江学府花园形象及品牌定位
概念产品形象及品牌意义
项目功能定位
小区内部功能组合
智能型功能
居住安全保障功能
休闲娱乐功能
综合商业功能
配套服务功能建议
项目品牌及身份定位
东江学府花园的身份组合
物业品牌概念
住户荣誉的内涵
物业建筑格调及形象
社区文化形象
发展商形象
第六部分建筑规划设计建议
项目规划的基本理念
突出教育主题/ 自然生态/ 以人为本
小区内各项功能组团的设置和空间分布建议
有机结构/ 细胞组团
建筑使用之建筑语言的建议
户型/ 天际线/ 预应力技术
建筑内部装修设计建议
精装/ 竞争力/ 涂料
会所功能设置和空间分布
展览馆/ 图书馆/ 惠州市的有机组成
智能化系统设置建议
惠州首个绿色生态智能系统/ 成套技术
第七部分环境规划设计
小区道路线形系统设计
车行系统/ 步行系统/ 无障碍设计/ 减噪设计
环境总体规划设计说明
环境生态
植物培植
景点布置
小区环境灯光系统设计
第八部分项目初步营销框架
整合营销方式确定
集团军作战/ 步调一致
推广主题
概念产品/ 消除陌生感/ 政府支持/ 引导潮流
营销通道研究
销售策略
项目包装计划
广告宣传炒作计划
销售活动规划及策划
物业准备工作计划
价格策略执行计划及调整
10、装修套餐设计
11、售后服务
12、按揭服务与置业锦囊设计
第九部分项目VI系统设计
一、基本要素(要素原则:体现企业精神,突出产品“房屋”特质,具有独特性、具备延展性)
小区形象标志;
小区形象标志标准制图法;
小区形象标志中英文标准字体;
小区形象标志中英文应用标准字体;
小区标准用色、辅助色及其使用规范;
小区象征图形;
小区辅助图形、辅助色带的延展及应用规范;
小区形象标志使用修正型(最大空间使用修正,最小空间使用修正);
小区形象标志与企业应用字组合规范(全名、地址、电话);
10、小区标准印刷字体。
二、应用要素
销售办公用品系列
名片(豪华、普通)
专用信封(国内、国际)
信笺、便笺、公文纸、传真纸
工作证、胸卡、标牌(桌示)、徽章