商业布局规划兼谈商业建筑设计方案.pptx

商业布局规划兼谈商业建筑设计商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识,以营造富含商业气息的高质量空间。城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划,将影响拟建项目的近远期的优劣势,甚至成败。同时,商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位,使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同,应有不同的交通组织和停车方式。一个成功的商业,不是将所有有名的品牌拉进去就成功。组合和搭配非常关键。需要一些主力店,也需要一些愿意负担很高租金的中小型商家,比例多少,怎么搭配,要进行经济效益分析。业态布局和规划名称规模(万方)、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场马尼拉超级MA摩尔50主力主题店、影城、玩具反斗城、展览中心、小型室内迪斯尼游乐园中关村国际商城35中央公园、时尚大道、雕塑园、小型家庭乐园宁波天一广场22童梦园、潮流服饰馆、家私馆、美食广场MALLofAmerican39娱乐零售、史努比营主题游乐园、水下探险世界上海港汇广场40超时空历险、嘉年华、青春科技运动区、热歌劲舞旅游休闲区举例大型商业地立项目和功能均较住宅物业复杂,各种人流、物流、水平、垂直交通和消防疏散的组织相当繁琐;在满足功能要求的前提下,如何满足未来大量商家的需求,特别是可视性和可达性,以获得最大的商业利益,进而为开发商获得最大的出租和出售回报,是规划设计至关重要的问题。各种业态对商铺的要求具有不可替代性,商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程,才能避免因规划不当带来的投资损失。业态布局同业差异、异业互补同业差异简单的说,就是市场有一定的承受力,不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的主力店招商,就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化差异更是不可想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权,并能让顾客心身体验变化,提高消费兴趣,譬如百货、超市因经营品项不同,可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。业态组合原则兼顾商圈、消费者和市场竞争需要从经营商家需求界定业态组合定位有许多选择。但任何选择都必须必须考虑大量的细节,内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜,商铺面积如何划分才既利于经营,公摊面积多少方易为经营商接受,所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。业态组合定位的界定从消费群需求上界定业态功能组合必须尊重客户的购物习惯,方便客户购物,引导客人在商场里面逗留的时间更久,使客人保留更强烈的购买欲,保证人流的良性循环,保证时间、保持较高的兴致和愉快的心态。市场竞争中界定从市场竞争中节点主要考虑如下几个因素因素1:尽可能引进新业态,所确定的业态必须有足够的规模,以至三五年之内无人能出其右,形成规模上的强势地位,将项目打造成新的商业中心。因素2:要有主流业态和核心店,保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势,销售力强,以吸引人气,积聚商气;但又强调多业态经营,以使各业态之间优势互补,降低整体经营成本,提高利润率,预防风险。因素3:现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进,但二者之间存在着竞争关系,要注意它们的错位经营。因素4:产权清晰,特别是一二层。因素5要了解到大型综超虽聚人气,但租金也低的特点。现代百货公司以时尚和女性消费为主,可以承担较高的租金,但业态必须从首层配置,公摊面积最少40%。商业物业内的经营商户较多,购物中心或商场必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划,这样必将影响内部各个经营户区域的设计,建筑,结构,水电,暖通,装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。商业业态分布规划也会影响局部规划设计