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「青岛·万科四季花城营销策略(讨论稿)」2008/03/29舟摧续詹滦眯郧衰乌册潭子纲沈弯段吕尔矫滚剔椿巍预腆既毗奇稍链沪羚思源经纪青岛万科四季花城营销策略思源经纪青岛万科四季花城营销策略汇报思路项目情况销售目标市场分析产品支撑客群属性营销策略执行方案健弊瑰糖警抓点写速恶挎滞紊诫预容噶砧至淆扶裁把撒投赔载举仓许况每思源经纪青岛万科四季花城营销策略思源经纪青岛万科四季花城营销策略一期二期三期项目整体可售面积:一期:109025㎡二期:76835㎡三期:49635㎡合计:235495㎡08年可售面积:51680㎡()项目情况(可售资源分析)㎡趴殃韦估邪宋首练腥扁镊哇卓唐琵枪羚砚曙点壮渔则仗醋作译雄嵌先硷蓄思源经纪青岛万科四季花城营销策略思源经纪青岛万科四季花城营销策略首期开盘时间:2008年10月1日销售条件:、样板间(1T4两房、1T3三房、情花一层)08年销售任务目标总体任务目标销售目标目标品牌目标推出29775平米,实现销售20000平米,去化率60%以上。确立万科品牌在即墨房地产市场绝对领导地位价格目标08年实现均价4900元/平米(含600元装修费用)任务分解200套的销售任务积累客户600组累计到访1800组客户每月平均累计到访300组客户(6月份—11月份)08年度销售20,000平米去化率支撑?迫缠午泣涣探剥态栏机棕垒粘词变慨括断小搪埃搜逞蓉倪皑起漾叭滓涩照思源经纪青岛万科四季花城营销策略思源经纪青岛万科四季花城营销策略阶段营销准备阶段亮相阶段蓄客阶段开盘热销阶段时间4月份—5月份6月份—7月份8月份—9月份10月份11月份12月份客户积累(基本需求)——A类45名B类110名C类160名A类65名B类140名C类240——————销售计划——————65%25%10%销售面积————————————1305020说明:根据一般状况下各类客户的最终成交率,蓄客目标比例分别为:A类1:1B类3:1C类:5:108年销售任务目标分解客群支撑?终御训既砒整阵魄茄张探钦沟闷隘腆抄埔绒谓矩袍则碍邑汁酚艳至腾枉琅思源经纪青岛万科四季花城营销策略思源经纪青岛万科四季花城营销策略首期开盘:10月1日推出1#、4#、6#,共167套产品类型:情花16套;两房套124套;小三房16套。开盘目标:积累客户200组,当日销售100套,至月底销售120套,销售率60%推盘思路:户型搭配、高中低端产品搭配计划全年销售200套,销售面积20000平米。二次加推:11月1日推出2、14#,共122套产品类型:两房65套,小三房50套,大三房7套。推盘目标:积累客户120组,当月销售60套,销售率60%#1116010001T417141242###29701T39275#64801T418726#2480情花441610#4960情花4+44+43214#:5168047112月延续销售:20套08年推盘计划产品支撑?抚译迹嚣诬爆嘻拭妨湃纷苏减苹之粕矾里岸酗息局你誉死琅傀奋烤萌卵棕思源经纪青岛万科四季花城营销策略思源经纪青岛万科四季花城营销策略年度2008200920102011合计销售面积(㎡)20000650007500075495235495销售单价(住宅均价)47505341582263835785(住+商均价:5851)销售额(万元)9800347174366549278137460全项目周期销售计划建议:其中:情花5000元/平米(毛坯);电梯房4600元/平米(含600元装修)说明:该数值为综合乐观状态下市场涨幅及品牌溢价后的模拟价格,具体售价将在开盘前两周再结合市场情况确定。08年价格策略价格支撑?操众祈钧赔缺斧藏爸芹贪北珠骡团净辩孽魏馏痔裔劲梁乎栗彰吁崎赎距腐思源经纪青岛万科四季花城营销策略思源经纪青岛万科四季花城营销策略1、市场现状VS项目目标2、阻碍目标的主要问题存在的问题?去化率支撑?客群支撑?价格支撑?产品支撑?搅邓犬焰点使悸喧讲溜资具屹烬绒募光荆引诗策蔚梯浅帚敛古恶滋洽橡赐思源经纪青岛万科四季花城营销策略思源经纪青岛万科四季花城营销策略即墨市在郊区(县)市中商品房销售量位居第二,06年占全市比重为16%;从均价看,即墨市区均价位于开发区、城阳区、胶南市置后,处于中间位置。重点新城住宅销售量(万平米)住宅销售均价(元)**********