南京砂之船商业运营策划书（37页）.doc

商业地产云智库大数据品牌/项目排行榜新趋势报告案例解读实操干货扫描文末二维码(或添加sydcxy2014)即刻关注商业运营策划书-----“南京砂之船”策划人: 3(一)项目概况 3(二)竞争对手 3(1)德基广场 5(2)东方商城 6(3)江宁文鼎奥特莱斯 7(三)目标顾客分析 8(1)第一目标人群 9(2)第二目标人群 9(3)潜在顾客 9(四)SWOT分析 12(一)项目的核心价值 12(二)目标市场 12(三)市场定位 12(四)经营定位 13(一)概念营销 14(1)商业和艺术的相融共生 14(2)现代商业+稀缺生态+地域文化 14(4)多彩纷呈异域狂欢 15(5)砂之船奥特莱斯艺术商业广场—魅力篇 15(6)砂之船奥特莱斯艺术商业广场—乐享生活篇 16(7)砂之船奥特莱斯艺商业广场—交通体验篇 17(二)形象利器 17文化力 17广告语 19(三)品牌写真 19“红砖青瓦城墙记忆极致风情” 21(一)楼层规划设计 21(二)建筑规划 29(一)集团简介 30(二)大事记 30(三)艺术商业理念 30(四)奥特莱斯支撑下的艺术商业版图 30(五)南京城市发展水平概况 31(六)核心优势 32(1)大辐射 32(2)大交通 32(3)大区位 32(4)大体量 32(5)高标交付 32(6)专业团队 32(七)招商需求 33集团主营业务 33(1)建设运营 33(2)品牌引进 33(3)自营品牌 34运营策略 (一)项目概况项目名称:南京砂之船项目地点:南京市江宁区秣周东路18号项目类型:城市综合体项目总面积:60万平米商业面积:20余万平米商业定位:自然生态,建筑美学为一体的时尚、艺术、享受的商业广场停车位:8000余个开发商:砂之船集团(二)竞争对手南京砂之船位于地铁三号线秣周东路站,而地铁三号线附近有以下几大商圈:夫子庙商圈临近站点︓夫子庙站夫子庙商圈以文化旅游见长,是一个集历史文化于一体的老字号商圈。该商圈保留了浓厚的饮食文化,在与现代商业的交融之中,形成了现代时尚与历史文化相融合的商业典范。目前,夫子庙传统美食获得了八方游客的喜爱。与此同时,以各有特色的南京水游城和南京水平方为代表的现代化商业设施,也被越来越多的市民和游客所接受。地铁3号线夫子庙站,距离水游城和水平方仅400米左右,无疑将提升这两个毗邻的商业载体的辐射力和影响力。卡子门商圈临近站点︓卡子门站在外界看来,卡子门商圈之所以值得关注,是因为宜家、红星、月星的相继进驻。可在业内人士看来,卡子门商圈的价值,不仅仅在于家居巨头的聚首,更在于这些巨头对于卡子门地区今后的发展预期。而随着3号线的开通,这块主城区南部咽喉要道的交通优势,更加凸显。卡子门地铁站,几乎是无缝对接宜家。出地铁站,走两分钟就到宜家。接下去,可以坐上“小绿”,去宜家感受瑞典家居的舒适,去红星、月星挑选心仪的家居用品。南京南站商圈临近站点︓南京南站作为南京政府重点打造的南部新城的核心,南京南站不仅仅承担了交通运输的功能,未来还将形成购物、娱乐、休闲、办公、居住为一体的大型商业CBD,地铁1号线、3号线、S1号线、S3号线、6号线都将在这里交汇。目前在建的大型综合体项目有绿地之窗、证大喜玛拉雅,未来也将成为南京人流量最多的商圈之一。业内人士预测,3号线的开通,将使南京南站商圈真正繁荣起来。秣周路商圈临近站点︓秣周东路站秣周东路站是地铁3号线的底站。春节前启幕云集600多个国际国内一线品牌的南京砂之船艺术商业广场,无疑是最大赢家。一出地铁口,你就会看到极具南京特色的南京砂之船艺术商业广场。3个圆形拱门,让人联想到明城墙。南京砂之船地下2层、地上5层,面积超过20万平方米,涵盖600多个国内外知名品牌。广场内还设有美食街、溜冰场、电影院、水下摄影基地、进口精品超市、特色主题乐园等。胜太路商圈临近站点︓胜太西路站随着地铁1号线的开通,江宁地铁沿线形成了欧尚、百家湖、胜太路三大商圈。虽然是三大商圈,其实彼此间距离并不太远,欧尚、同曦假日广场、百家湖1912等大型购物娱乐中心,为区域居民的生活、工作、娱乐提供了便利。随着3号线的开通,江宁的这几个商圈,将会迎来更多体验的消费者。现在分析以下几大竞争对手(1)德基广场德基广场是位于南京素有“中华第一商圈”之称的新街口东北角,是一个定位于高端商业的综合购物中心。其地下部分与地铁新街口站相连通。德基广场项目分为一期和二期两部分,占地面积达到41244平方米,总建筑面积超过30万平方米,目前一二期合计落户国际一线品牌74家。德基广场一期于2006年6月26日正式营业,二期于2012年5月8日开业,超过95%的一线奢侈品牌均已入住。其中Lou