成山路项目客户定位及户型配比方案（38页）.ppt

1、客户描述2、户型配比1、区域客户发展趋势2、近阶段典型项目客户3、本案客户分析06-07年末08-09年初09年-售罄早期以周边区域客为主;多数为私房、动拆迁的改善、自住置业为主;中期以大浦东为主、大量卢湾、黄浦、徐汇客户;以刚性需求为主;分户、婚房等首置的年轻人为主力;注重与市区范围的交通后期以改善客户为主;随着价格增长,对支付能力有较高要求;客户范围扩大,分散,但仍以大浦东和黄埔卢湾为主;金谊河畔客户分析——客户衍变逸翠公馆客户分析—当前客户细化分析外区客(40+)区域客(50%+)新上海人(30%)上海人(10%)户籍在外地的新上海人,在沪购买第一套自住用房覆盖范围较大,分布零散,主要是自住需求昌里+塘桥+北蔡+三林区域客户主要是来自上南新村、上钢新村等老公房;上南花苑、紫竹馨苑、住友昌盛、昌里雅苑等次新房;以分户、婚房、品质改善的自住需求为主。项目区域年龄层次置业目的万科金色城市北蔡、三林及周边区域客户,部分花木等市核心区客户,新上海人25-40为主力公司白领、企事业单位中层与高层管理人员、自由职业者、小私营业主小户型刚性自住为主,部分投资;大户型以中高端改善型自住为主大华锦绣华城板块内原住民、对板块认可的新上海人或外地人,部分浦西中心区客源25-40为主力公司中高层白领、企事业单位领导、创业人员、小私营业主刚性自住和中端改善型自住为主金地湾流域泛浦东为主,部分浦西30-45为主中层、中高层管理,技术人员,生意人小户型刚性自住、投资,大户型改善型自住为主尚东国际名园浦西市中心,浦东陆家嘴等中心区为主35-45为主中高层管理,技术人员,生意人改善型自住为主部分投资逸翠公馆昌里、三林、北蔡等周边区域为主25-40为主中层、中高层管理,技术人员,生意人刚性自住与改善型自住为主,少量投资项目以周边板块区域客源为主力,加上部分花木等市核心区客源,万科、大华凭借产品力和品牌,也能辐射部分浦西客源;置业目的较丰富,以刚性自住和中端改善型自住为主,少量中高端改善自住及投资。泛浦东客户为主、高端客户来自花木及浦西;中青年客户为主,2口、3口之家为主街道、镇主要交通途径置业目的人口特征卢湾、黄浦打浦路隧道、南浦大桥、西藏南路隧道分户、婚房等刚需,及部分改善市中心居民、及企业中高层陆家嘴世纪大道、杨高南路改善自住需求为主金融服务类企业员工金桥杨高南路改善自住需求为主制造生产类金领张江高科内环、杨高南路自住需求为主高科技企业金领市区客户、以及大浦东客户主要是通过交通途径导入卢湾黄浦陆家嘴金桥张江从本项目的直接辐射片区上看,主要包括了以下8个主要的街道、镇:3、塘桥街道5、花木街道17、南码头街道18、周家渡街道19、上钢新村街道20、东明路街道21、三林镇22、北蔡镇区域本地客户来源辐射丰富目标客层定位及描述(具体描述可参考典型案例客户样本分析)中产富人富豪普通百姓周边园区、建材市场的私营业主周边既有房产的改善型客户基本客层特殊客层以资本为财富创造点的社会财富金字塔尖,摆脱资产的多寡概念多数以资本为财富创造点的高阶收入者,财富稳定成熟以技术、管理等个人能力创造财富的中层管理者,财富快速积累以普通薪资过活的普通人群,资产长久稳定于中低档次依靠资本与个人经营,财富稳定并逐步成长依靠自有房产基础,随社会经济发展而发展人群财富特征上中产以技术、管理等个人能力创造财富的高层管理者,财富相对稳定