武汉西湖半岛综合体项目定位及投资分析（85页）.ppt

【西湖半岛】项目定位及投资分析住房与公寓,别墅,花园洋房,酒店与会所,双语幼儿园,风情商业街西湖半岛赢商网-运营中心,最专业“商业地产在线商学院”,海量专业资料每日更新中!资料下载地址:http://down./目录第一部分:,,:项目分析,,,,,:项目定位建议,,,:,,:,,##2012(前提56号)-2012年6月宏观政策■2010年初开始,国家正式开始对房地产市场实施调控政策,意在打压各地房价快速上涨,但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达,2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价……2011年,国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策,被称之为史上最严厉的系列调控。■当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态,调控正处于关键时期,“限购”政策没有松动。调控的方向主要有三个方面:1、增加保障房和普通商品住房供应,保持供求关系基本平衡;2、抑制不合理的投资投机需求;3、加强市场管理,促进房地产市场健康发展。:1、坚决抑制不合理需求,促进房地产市场健康发展;2、支持自住性需求,促进市场活跃;3、保障房政策支持力度增强。稳中趋紧,抑制不合理需求大方向不变。预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势,抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升,房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果,防止市场出现反弹,中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策,地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复,中央仍可能进一步出台限制性政策。,1-7月处于上涨趋势,都在1%以内;9月开始下浮,幅度在-%以内。说明百城房价2011年整体没有多大起伏。:房地产持续加码,措施进一步落实细化;新房:调控效果在限购城市显现,百城价格指数连续下跌;二手房:受调控影响更大,主要城市成交量和价格降幅大于新房;土地:出让总量略有增长,出让总金额基本持平,但住宅用地量持续下降;企业:品牌房企销售业绩增长,市场份额持续上升,总体经营风险不大。◆6月份全均价格为8688元/㎡米,%,这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。◆100个城市中,45个城市环比上涨,自去年10月份后,上涨城市个数创下新高。此外还有55个城市环比下跌。◆与5月相比,本月环比下跌的城市个数减少18个。◆在环比上涨的城市中,一线城市北京上榜,且涨幅超过2%,位居涨幅榜第二位。而二线城市也纷纷加入上涨的浪潮中。◆在环比下跌的城市中,三线城市居多,如张家港、淮安等4个城市跌幅超过2%,绍兴、连云港、%以内。◆虽然在环比看来是止跌复涨,但是在同比来看,则百城住宅均价是继续下跌,%。◆与去年同期相比,有67个城市住宅价格同比下跌,下跌城市个数比上月增加7个。◆新建住宅二线城市房价上涨十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20491元/平米,%;各城市二手住宅价格环比均上涨。具体来看,杭州涨幅居前,%,广州、深圳、北京、上海、%-%之间,武汉、南京、%以内。二手房是主城区成交主力,商品房供应集中郊区,此外二手房价格转向更快,因为二手房定价权在小业主手中,而且小业主不用担心开发商要考虑的积压库存问题,本轮调控导致之前二手房降价,一旦市场有起色,二手房业主会快速提价以减少之前调控带来的损失。高溢价率拿地频现据中者不完全统计,6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况,最高溢价率达435%,而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。6月6日,上海嘉定一地块被上海万卓投资有限公司摘得,,折合楼板价16063元/㎡米,溢价率高达435%。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,上海土地市场上一次出现溢价率达到400%以上的成交,还要追溯到2010年2月。6月11日,北京通州两地块成交楼面价达11800元/㎡米,创出区域新高;6月13日,上海市青浦区以111%㎡米,建