中国排名前名房地产企业拿地策略(.doc

中国知名房地产企业拿地策略比较国六条后,限价、限户型面积土地供应的出现,给发展商在拿地时提出了诸多的要求,尽管新政大军压境,但土地市场活跃依旧。   2006年,   7月,深圳。。   9月,上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块,期间,。   10月,。   11月,。而以上资料所显示的土地获取方式棗招、拍、挂,是目前较为常见的土地获取方式,但不是唯一,与政府合作、企业并购也是获取土地的途径之一。   自1987年,中国出现第一例土地使用权拍卖以来,中国的土地市场开始迈入市场化,而中国地产企业的拿地方式也随之千变万化。   1987年来,在地产企业拿地这个渠道上,不变的是什么?改变的又是哪些?从土地市场化的历程到获取土地方式的多样化,我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同,但目的和关注点却大同小异。   一、中国式土地供应   1、土地市场化中的里程碑   1987年12月1日,深圳首先引入香港土地出让模式,拍卖了8588平米的土地使用权,成为了在中国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。   1988年,宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中,于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。同年2月11日,福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功,而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。   1990年,国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,其中对《宪法》中的土地条款进行了修改,土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。   2001年4月30日,国务院发布了15号文件,其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端,真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化,并形成制度。   2002年4月3日,国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定,并要求自2002年7月1日起施行。政策的出台,在于引导和培育市场,不断完善土地供应方式及监管机制,推行土地市场化运作,避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为,为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段来调整发展商通过土地增值的获利空间。   在此环境下,要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略,如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合,以应对政策的调整,实现预期利润目标。   2、企业拿地三招式   行政命令式。   政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配,一般通过行政划拨方式,比如危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。   资本市场。    资本市场中的拿地方式根据渠道不同,又可分为:   A、投资参股:用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司,以解决有钱没地形式。   这种形式多见于海外基金进入中国市场,比如摩根士丹利,2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”,2004年与天津顺驰合作,共同投资开发。   B、土地