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2010中国房地产品牌企业拿地策略分析
2010中国房地产品牌企业拿地策略分析
2010年4月房地产新政出台后,土地市场渐趋理性,土地溢价明显下降。但是,2010上半年,多数品牌 HYPERLINK ;//search1>.soufun3>/news/?fld=all&q=%b7%bf%c6%f3; \t ;_blank; 房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的50%,企业的投资热情不减。从拿地区域分布看,由于一线城市楼面地价有所提升,而二三线城市楼面地价变化相对较小,品牌房企加大了在二三线城市土地储备力度,拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过7成。TOP10研究组认为,品牌房企应根据自身的资金实力,制定有效地拿地策略,为持续健康发展蓄力。
1. 2010上半年,品牌房企积极拿地,万科新增土地面积居首位
2010上半年,万科新增土地面积1276万平米,拿地金额261亿元,在品牌房企中居于首位;保利地产新增土地面积达到613万平米,较2009年底增长21%。万科、保利地产、恒大地产、绿城房产、华润置地由于拿地多处于二三线城市,平均楼面地价在3500元以下,价格相对较低。
品牌房企中,除绿城房产、华润置地外,其他企业在2010上半年的拿地金额均接近或超过2009年全年拿地金额的50%,显示出多数品牌房企在2010年上半年拿地热情较高,行动较为积极。
2. 2010上半年,二三线城市楼面均价较稳定,品牌房企加大土地储备力度
2009~2010上半年品牌房企在一线及二三线城市拿地楼面均价
数据来源:CREIS中指数据、
从拿地楼面均价看,品牌房企2010上半年在一线城市的拿地成本较2009年均有提高,其中,保利地产、绿城房产2010年上半年在一线城市的拿地成本较2009年提高了100%以上;相比一线城市,品牌房企在二三线城市拿地的楼面均价比较稳定,万科、保利地产、绿城房产还出现了不同程度的下降,企业通过不同区域、不同产品的有效组合,降低了拿地成本,其中万科、保利、龙湖地产在2009和2010上半年拿地的平均楼面地价均低于3000元/平方米。
2009~2010上半年品牌房企二三线城市新增土地储备比例
数据来源:CREIS中指数据、
从品牌房企拿地趋势看,受一线城市拿地成本较高、销售价格处于高位等因素的影响,企业加强二三线城市的土地储备成为主流,万科2009年共新增项目45个,其中37个位于二三线城市,%%,%%,华润置地2010年上半年新增土地储备更是全部来自二三线城市。中海地产、龙湖地产受产品定位的影响,尽管2010年上半年在二三线拿地面积占比与2009年相比略有下降,但仍然达到80%左右。可见,品牌房企对布局二三线城市非常重视,将二三线城市作为企业业绩增长的新支点。
目前,北京、上海等一线大城市的房地产市场已十分成熟,土地资源日趋稀缺,企业购置土地难度日益加大,同时逐渐趋紧的宏观政策也一步加大了房地产企业在一线城市的运营风险。相比而言,二三线城市的房地产市场正处于起步阶段,自2008年,中国