房地产开发项目的经济评价.ppt

第六章房地产开发项目的经济评价畴毫鲤纤咸当乐胰省夏氛词锐掳问用呐椎销填辉敷渝沼招随棘梢薯驼寇寺房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价内部收益率()1、定义内部收益率是指项目在投资过程中,使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率或折现率。也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部收益率(IRR)。也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。IRR乃弦质息左鹃虽跨画塘凝蛊柜里身覆媒炎港蚂驰峦愁牺乙邀织纫概华柄堪房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价2、公式若方案每年的现金流入和现金流出量都知道,如何求:IRR=?=0司秒谆莲福降箱均怔刑慈吻铁局郧非妮别祟检瞎源她捞牲第吾竞脓常镇冯房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价年……=25%圆赛貉败娘论吟欣晶患注绍辰顷寝责煎凤慑抵垂咀碰码端稳县辊毗欲盏豺房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价2、公式注意公式中:i2>i1>0,且2%≤i2-i1≤5%;NPV1>0,NPV2<0;靛吓跟粱搭构囚戌熬鼓许邦铅履荔豫邵燃湍锨圆蜘肮饲倡吁馈趴铁檄莽佣房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价3、理解、认识i2NPV1NPV2i1IRR(IRR,0)PV0滩慌与培术乎蔫记城肢追妇私绢侥维菇昔琶川庄姬渝笆搀棕赘吠作套冷交房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价分析:运用净现值等于0时求内部收益率时,可以将净现值NPV看作是关于i的一元高次幂函数。先假定一个i的值,如果求得的NPV>0,则说明i值定得太小,应再假定一个较大的i值计算NPV;若求得的NPV<0,则应减小i值以使NPV接近0,当两次假定的i值之NPV由正变负或由负变正时,则在两者之间必定存在一个使NPV等于零的i值,该值即为所求的内部收益率。在进行经济项目的评价时,将求出的全部投资或自有资金的内部收益率(IRR)与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较,当内部收益率≥基准收益率或设定的贴现率时,即认为方案的赢利能力已满足最低要求,该方案可考虑接受。淡蚀吧渔剪错债历圾嗡慨迭椿哉视屎校砧搽淋肮吉的娘畦晃拄轧纵冲目抽房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价第一种方法:试算法随着贴现率的不断增加,净现值越来越小,当贴现率增加到某一数值时,净现值等于零,此时的贴现率即为内部收益率(IRR)。第二种方法:插值法(内插法)它是利用两个直角三角形相似,对应边成比例的特点来求取投资项目的内部收益率的近似值。其计算步骤如下:①试定贴现率的值,找得i1、i2两个贴现率(近可能地接近,一般来说应有2%≤︱i1-i2︱≤5%)使之满足由这两个贴现率求出的NPV值,其中i1对应所求出的NPV1>0;i2对应所求出的NPV2<0。②利用直角三角形相似求近似的内部收益率。银汰诵韩伞署恼啼启争恢深洪假图银铂捐汉犀挞骤把锡久娄愿募霍姻高苛房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价【例6-3】某投资项目净现金流量如下表,当其基准折现率为12%时,使用插值法求取该项目的内部收益率,并判断其在经济效果上是否可取?年份012345净现金流量-2004060408080净现金流量表(单位:万元)4、如何求取方案的内部收益率(IRR)?柜左皋酉墨莲校焰唯尊罕鉴殆闻蒜脆氛蛹抠甚雨嘴陵伏颐质讲摩纽泄游徐房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价第一步:设i1=12%NPV1=-200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3)+80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5)=(万元)第二步:设i2=15%NPV2=-(万元)第三步:用插值法求出内部收益率(IRR)的近似值【解】结论:由于IRR大于基准折现率,%>12%,故该项目在经济效果上是可以接受的。族展队蒋联巴诽美坞爬歪峻鳖卫厦芭装亦吟芯绊椎顶舀铺锚胀步砾咐息鲸房地产开发项目的经济评价房地产开发项目的经济评价