房地产企业论文企业收入核算论文（精品论文）.doc

房地产企业论文企业收入核算论文（精品论文）.doc:..房地产企业论文企业收入核算论文我国房地产企业收入核算问题研究近年来,随着我国住房制度和土地使用制度的不断改革、完善,房地产业正蓬勃发展,市场异常火热,达到了一个前所未有的高速发展阶段。房地产开发企业以盈利为目的,从事房地产开发和经营,集开发建设、经营、管理和服务于一体,在日常业务及会计核算上与其他行业企业相比,既有相通相似之处,又有独立特殊之别。同时,房地产开发企业在应对国家政策、市场、资金等问题时,又不可避免地产生了新的会计核算问题。本文拟就房地产开发企业收入如何核算进行一些粗浅的探讨。一、对实务中销售收入确认的分析根据《企业会计准则——收入》规定,企业销售商品同时满足下列条件的,才能予以确认:1、 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;2、 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;3、 收入的金额能够可靠地计量;4、 相关的经济利益很可能流入企业;5、 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。在实际业务中,我国的房地产开发企业对商品房的销售一般分为现房销售和预售,其中预售是指企业将依法获准诡未建造的或正在建设中的商品房预先出售给承购人,承购人根据买卖双方签订的预售商品房合同支付定金和全部房款或分期支付房款的行为。这样,对销售收入实现主要有以下几种方法:1、 以签订预售合同并取得预售房款确认收入;2、 以签订正式房屋销售合同作为收入实现;3、 以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准;4、 以开发产品(房地产)经质检等相关部门竣工验收,向客户开出“交房或入住通知书”,客户验收并接受房屋,开具销售发票作为销售实现。具体分析各个方法如下:1、 签订预售合同并取得预售房款能不能作销售确认。《企业会计准则——收入》准则在其指南中指出,“房地产销售中,房地产的法定所有权转移给买方,通常表明其所有权上的主要风险和报酬已转移,企业应确认销售收入。”但是,房地产开发企业在进行预售时,商品房还没有生产出來,预售业务在发生吋只能满足“收入的金额能够可靠计量''和“相关的经济利益很可能流入企业",但还不能满足其他三项条件,取得的预售房款对企业而言是一种负债,因此不能确认销售收入。2、 已签订正式房屋销售合同但没有支付款项能不能作销售确认。此时,法律意义上的要约虽然已经成立,但是标的物商品房还没有得到购买人的验收认可,企业仍未将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同,在开发产品竣工验收前后均可签订。但在合同屮规定了关于房屋质量问题、面积差异等处理约定,因此在购货方验收认可前,存在退货风险,故也不能确认销售收入。对丁这类正式销售合同,只有符合建造合同的条件,并且属于不可撤销的建造合同情况下,才可以根据建造合同收入确认的原则,按照完工百分比法确认房地产开发业务的销售收入。3、 以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准是否合理。我国的房地产业经过多年的发展,有关的管理制度和业务程序已经比较健全。在房地产开发前,需要根据规定缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等,开始销售前还需要领取销售许可证等。有了这些规定的保证,未来风险已大大降低,工程竣