金都东湖仙境企划书.docx

[金都 东湖仙境] 营销策划书壹·改 变 . 改 变 . 改 变三十年来,房地产业界奉行不渝的经典——〖成功销售三要素,地点、地点、地点〗当前因应市场潮流的积极做法则是——〖改变、改变、改变〗『规划的方向』是否改变?『卖场的包装』是否改变?『现场的软硬件』是否改变?『引导的动线』是否改变?『文宣的诉求』是否改变?『媒体的选择』是否改变?『业务的做法』是否改变?甚至:『商品的力度』是否改变?『付款的策略』是否改变?〖当销售的进程要(不)如预期,就要改变〗房地产没有定律。一成不变的因循前例,承袭老调,往往因不合时宜而徒劳无功。房地产项目的营销更不能固步自封。拘泥于传统,格局将无法开阔。自限于巢窠,效力将无法伸展。亡羊补牢也永不嫌晚。该强化的,该修正的,该补充的,该调整的,从硬件到软件,从技术到策略,〖企划〗与〖业务〗就是要推陈出新,创意无限。1周边公共交通一览表班次起点-----终点早班时间晚班时间712新墩—东亭小路—东亭二路6:0020:30578东湖—汉阳门5:4520:30552蔡家田—东亭小路—杨家湾5:3021:0014东湖—汉阳门5:3020:00402武昌火车站—东亭小路—植物园7:0018:00411梨园—东亭小路—长青路5:5020:30605梨园—东亭小路—常码头6:0020:30701东湖—常码头6:0021:00709博家山—三官殿—铁机路6:0019:30电 1梨园医院—三官殿—王家巷6:0020:30贰·市场概述一、调研楼盘:永清庭园、东湖林语、丽岛花园、水蓝郡、香格里·嘉园。二、区域特性:本案西临武汉市迎宾大道——东湖路;东临中国规模最大的楚文化游乐中心、中国最大城中湖——东湖;南临武昌的商业金融中心——水果湖;洪山广场、轻轨近在咫尺。水果湖、洪山广场周边、东湖一带可供开发的土地已相当有限,未来在此区域打造与本案同档次、同环境的楼盘已不可能。三、周边环境:2专周边文化教育一览表博物馆湖北省博物馆科技馆湖北科教大厦大型书店湖北省外文书店电影院水果湖省委礼堂电影院新闻机构楚天都市报、湖北日报、新华社湖北分社、湖北经济电视台大学武汉大学、华中科技大学中学水果湖中学小学东湖小学、水果湖一小、水果湖二小、东亭小学幼儿园东亭幼儿园周边生活设施一览表商场徐东平价、中南商都、凯旋门购物广场超市中百超市、麦德龙、好美家宾馆湖北饭店、东湖宾馆、听涛宾馆、梨园大酒店餐饮麦当劳徐东分店、麦当劳水果湖分店、湖锦酒楼银行建设银行、工商银行、招商银行、农业银行、商业银行、交通银行、华夏银行邮政电信中国移动、中国联通、中国电信、中国邮政医院武汉大学中南医院、梨园医院派出所东湖公安局[金都  东湖仙境] 营销策划书3大专以下大专、本科研究生博士40%45%10%5%国家机关/事业单位国营企业/有限公司/股份制公司私营企业/个体其他30%20%30%20%100 以下100--150150--200200--250250—300300 以上10%20%40%15%10%5%2000 以下2000--30003000--40004000--50005000--60006000 以上0%0%5%15%25%55%2 室 2 厅3 室 2 厅4 室 2 厅5 室及以上平层复式10%30%40%20%40%60%四、东湖林语客层介绍:户型购买倾向面积购买倾向(平方米)家庭月收入(元)工作单位的性质文化背景420--3030--4040--5050--6010%20%50%20%公共汽车自行车摩托车私家汽车5%0%15%80%一次性付清分期付款银行按揭10%20%70%[金都 东湖仙境] 营销策划书年龄范围付款方式交通方式五、本案客层分析:1、家庭月收入分析:本案总价约在 50 万以上,若工作 10 年后按揭购买(假设为 8 成30 年),按揭年限为 30 年,以公式推测如下:{(A-B)×12-C}×10>50 万元×20%=10 万另 A-B-C/12>50 万-10 万=40 万×= 元其中 A 为家庭月收入,B 为家庭生活开支(包括吃、住、行之必须开支),C 为每年不可预见开支(包括请客、送礼等)。由上式可以得出:A>(C+1)/12+B 且 A>+B+C/12若 B=1000 元/月,C=6000 元/年,则 A> 元/月。5依次类推:按揭 20 年 A> 元/月;按揭 10 年 A> 元/月。工作 10 年以上结果一样。2、消费者年龄分析:按照一贯的标准,收入与年龄成正比,所以,本案的客层年龄偏向于中、老年人,青年人将会占很少的一部分。3、消费者职业分析:家庭月收入能够达到上述标准者,有下列几种:(以水果湖一带为主);(以水果湖、