万科商业地产研究.doc

万科商业地产研究.doc万科商业地产研究8月31日,随着北京一一中国最后一个保留土地协议转让交易方式的城市堵上口子,中国房地产土地市场全部透明化。随之,行业告别粗放期,转向规范发展期。促成行业发生如此剧变的另一个因素是:中央实施宏观调控背景下的银根紧缩,房地产开发资金的主要来源——银行普遍惜贷甚至提高了个人按揭贷款的门槛。地根、银根——房地产的两大命根发生变化,由不得房地产开发经营的主体房地产商不因势而变。对于这个真实需求旺盛、高总量、高产出的行业,没有哪个开发商愿意打退堂鼓、自行退出。而要想在这个行业继续做下去,廉价拿地、从银行大把借钱、靠预售快速回笼资金还贷的老套数显然已经不灵了。必须换活法——大大小小的开发商们先后认识到了形势的严峻性。尤其对一些资本实力不足、土地储备少之又少的小企业而言,生存还是灭亡更是必须求解的命题。据有关统计显示,,其中70%的企业生存时间不超过5年。可见,能在不同环境中存活下去,不管规模如何,排名如何,活着本身就是一种胜利,活着就是美丽的。那么,多数起步于房地产经营的大好环境中的中国房企,如何在这轮转折中不掉队、求得继续生存和发展呢?在地产界有“思想家”之称的冯仑认为,未来市场存活的应该是两类企业,—类是“特种部队”,一类是“基地组织”。前者因为有过硬的技术、人才、有效战略而所向披靡,后者凭借地利而顽强生存。而在业界,目前活跃着的实力派企业也确实大体可以归入这两类,前者如万科、中海、万通、SOHO中国、阳光100,以及在一定区域内拥有绝对优势的招商地产、陆家嘴、顺驰中国、江苏新城等,后者则指为数众多的项目公司。 无论以什么样的方式生存,长久活下去的就是胜者。大大小小3万家房企胜者能有几多?20岁万科警惕死亡距离今年是万科成立20周年。作为中国房地产业公认的“领跑者”,在风云变幻、群雄并起的国内房地产市场上,一家原来并没有任何特殊背景的企业,为何能不断成长壮大,最终达到今日在行业内的影响和地位呢?也许,万科人对自己20年来发展的总结和评价,能带给我们一些启示。持续增长才能持续领跑根据万科2003年年报,%,%。在不存在并购的情况下,一家已经成立了20年的公司,能保持这样的增长幅度实属不易。从1984年到2003年,,增长了114倍;,增长了108倍。作为中国最早的上市公司之一,从1991年到2003年,%,%;而在最初的上市公司里面,像万科这样连续12年盈利增长的几乎绝无仅有。尤其值得关注的是,万科目前惟一的主营业务房地产,%,%,明显超过公司前20年的平均速度,证明,万科在经历20年的增长后,至今仍处于加速期。逆境自强顺境自省说到万科遇到的逆境,首推上一次宏观调控。当时刚在地产业崭露头角的万科,面对严峻形势作出了冷静的判断,坚信房地产业存在巨大发展机遇,做出了地产为主业,逐步削减其他业务、最终过渡到专业地产公司的决策。正是在此次宏观调控期间,万科从中国数以万计的房地产公司中脱颖而岀,从此奠定了自己在行业内的领跑者地位。1997年左右,在全国再次响起跑马圈地之声的时候,万科从原有的十几个开发城市收缩到六个主要城市,从全面的地产业务收缩到单一的住宅业务。面对外界普遍的疑问,万科坦然承认,自己的第一轮城市扩张是头脑过热的表现,而业务的收缩,是因为万科认为即使只作住宅一种业务,自身的专业程度也还大有提的空间。这一轮收缩帮助万科实现了专业能力的快速提升,而专业能力的提升正是为下一轮扩张聚集“内力”。从2001年开始,万科再次迈岀扩张步伐,目前已经进入19个城市,并在新进入的城市接连获得成功。到2003年,万科无论销售额、利润还是增长率,在行业中和自身的历史上,都呈现形势一片大好的局面。然而,就在此时,万科对自己进行了深刻的反省。内部论坛上,总经理郁亮提出这样的问题:万科离死亡有多远?在万科看来,如果在顺境中不思进取、不求突破,则必将在环境的变化中走向消亡。经过审慎的思考和分析,在2004年中举行的集团员工视频会议上,万科提出质量增长、均好中加速”,要求以国际最优秀企业为标杆,对流程进行全面重整,将自有资金经营周期缩短30%到40%,在负债率不变的前提下,提高净资产益率3个百分点。在这次会议上,万科告诫它的每一个成员:这不是一次改良,而是一次变革。在逆境中自强不息,在顺境中谋求突破,在均好中强调加速,这一过程贯穿了一种对自己高标准的要求,体现了万科的“自省意识”。告别粗放的多元“万科的减法”至今已成为中国企业经营的经典案例。与大多数企业因为持续亏损而退出某个领域不