08年3月福房 指数市场分析报告(DOC 15).doc

08年3月福房指数市场分析报告
目前,货币政策不断更新、住房保障工作在持续推进、房贷新政的影响力也开始显山露水,国内房地产市场的预期出现了根本性逆转:房价有所调整、房地产股腰斩、土地拍卖流拍、捂盘囤地退潮等等现象开始浮出水面。如何更好的应对房地产市场的风云变幻,如何提高警觉、落实措施,领导前沿,是房地产开发商必须考虑,也必须面对的问题。
近日,建设部正式批复《海峡西岸城市群协调发展规划》,这是我省有史以来规模最大、规格最高的城市发展规划,明确了海西城市群发展格局、定位、目标、战略,以及重大空间部署、产业空间优化、湾区发展定位、生态环境保护与资源节约利用、综合交通运输体系、城镇体系组织、设区市发展指引、周边省区协调等,展望了海峡两岸城市群的发展前景,也为开发商提供了更多的机遇和挑战。
 

[指数动态解析]  环比下跌,房价松动
 
表1:2007年3月—2008年3月福房指数
 
 
 
 
 
图1:福房指数走势图
 
 
 
 
 
如图1显示,进入2008年福房指数出现一个微弱的波动,走势有所下降。,%,大幅度的上涨及时扭转了去年12月份的下滑。,%。,更呈现负增长状况,%。这些数据也隐约的解释了近期房地产出现的一些状况:房价开始有所松动,推出的楼盘也是明折暗送,这是以前从未有过的,不知道是喜还是忧。分析目前市场供给体系:面向低收入、困难群体的是政府提供的保障性住房;中等收入群体是中低价位的商品房或限价房,以福州为例应为5000元-8000元价位的房子,但是,目前该价位的房子供给太少,说明供给结构性矛盾依旧存在;高收入者是高价、高档商品房,如福州每平方米单价在9000元以上的住宅,该价位段目前供给偏多,而需求有限,因此,成交不断萎缩,我们看到的目前成交量萎缩应该是正常的,因为政策调控,已经挤出了投资性需求的水分,而该成交则反映的是其刚性需求。另外,市场的不明确性使得消费者也处于一种观望状态,这是暴风雨来临前的征兆还是市场规律固有的小波动,仍然需要时间进一步的验证。
[角逐量价]成交量合理回归,均价稳定上抬
 
图2  成交量折线图
 
 
 
从表3和图2可以看出,本月成交情况继续延续着上个月的状态,这或许就是该价位段正常的刚性需求,而原先反而是不正常的,现在回归理性状态了。但福房指数均价依旧持续抬高,因为8000元/平方米以上的高价楼盘占据了供给楼盘的大部分份额。因此虽然成交量有所下降,成交金额总量仍有所提升:本月住宅均价从上月7405元/平方米,上升至7915元/平方米,环比增长510元/平方米,%,%的幅度,趋势有所放缓。
交易量的持续下滑,表明国家对房地产市场的宏观调控效应已经初步显现,有效地打击了房地产市场中的投机行为,遏制了非理性投资,市场观望气氛浓厚,与此同时部分开发企业也会考虑放慢推盘计划。连续六次加息以及第二套房的限制,利好因素正在不断减少,政策调控加紧、房贷有所萎缩、产品价格上涨而购买能力下降,加上经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台,一定程度上改变了人们对于房地产市场的预期。
目前市场交易情况不是很热,而高价楼盘的推出步伐确没有受到多大限制,两者间的联系需要我们做出更多的探讨。如表3所示,1月份是年内第一次降价,但结果也只是“郎有情妾无意”,交易量并没有太大的提升,似乎“买涨不买跌”的铁律并没有因此而动摇。或许正是出于这样的原因,在随后的2月和3月又开始了均价的涨势。
住房价格总体没有出现调头,但成交量收缩,价格涨幅平缓,购房者则持币观望耐心等待,市场博弈正在进一步演进。
 
如表4可知:3月份的成交金额排行榜中,东方名城虽然锐气微减但强劲的势头依旧触目惊心,凭借247848万元的成交金额、34239平方米的成交面积以及250套的成交数量独占花魁之首。而“后起之秀”江南水都•心巢则是锐不可当,一举从第六位顺位上升至本期排行二把手。相比融侨•观邸和彼岸城二位“元老”则略显老成,运筹帷幄稳坐江山,镇守营地分毫无损。但市中心“板主”却有异军突起,今年1月份新开盘的柒星佳寓,后来居上巧夺板主地位。纵览全局,本期金山板块和市区强势出击占领了排行榜的大部分土地:金山板块中正祥•一品新筑、福晟•钱隆金山、江南水都•美域声势浩荡过关斩将一路杀进前十分额。市中心板块更是豪杰四起,世纪豪门、天俊•缇香水岸,鳌峰花园诸多将领一路高歌凯进。五四北板块”老将”三木•家天下依旧独自撑着那一片边缘天。其余板块则偃旗息鼓,暂时不见了声息,似乎是偃旗息鼓,等待着下一