不动产抵押登记类型之间的衔接与法律风险.doc

不动产抵押登记类型之间的衔接与法律风险在我市实施不动产统一登记以来,原来分属土地、房产、海洋、林业不同部门办理的不动产抵押登记合并到我局统一办理,客观上极大地降低了土地使用权、海域使用权和地上物分别不同部门抵押存在的风险,也方便了办事单位和群众。截至五月二十五日为止,在市区开展不动产登记的十八个工作日内,共发放不动产权证书和不动产登记证明4141本,其中抵押权登记为2271本,占不动产登记量的55%。随着市场经济的发展,大众创业,万众创新的不断驱动,不动产抵押登记必定是我们不动产登记的主要服务类型。对我局来说,开展不动产登记的人员少、业务生、办证量大、责任重。实际上,不动产抵押登记一直存在着巨大的风险和责任,如何把握好不动产抵押统一登记的范围、抵押顺序、抵押环节的衔接,规范不动产抵押登记行为,提高不动产登记人员的业务素质和操作规范,本文试做以下探讨。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条规定,按下列类型办理不动产抵押登记(一)建设用地使用权;(二)建筑物和其他土地附着物;(三)海域使用权;(四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(五)正在建造的建筑物;(六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。其中,建设土地使用权抵押、建筑物和其他土地附着物抵押与正在建造的建筑物抵押有着密不可分的关联。并且如果是商品房开发企业,还存在着在建商品房预购抵押登记。如何做好以上不同类型不动产抵押的衔接,最大限度的降低潜在的法律风险和登记风险。除了有耐于房产交易部门和抵押登记机构之间的密切配合,也有耐于不动产登记工作人员的业务熟练程度、风险防范意识。以开发企业为例,从招拍挂取得土地开发使用权,缴纳土地出让金后,首先取得土地使用权,并依申请办理了土地使用权不动产证书。由于开发企业之前预付了巨额的土地出让金,土地成本在后期开发阶段必然需要通过融资进行摊薄,最有效最直接的手段就是将土地使用权抵押,为商品房建设筹措资金。有的开发企业可能由于资金短缺,又做起了在建工程抵押。在过去土地管理部门和房产管理部门分别办理土地抵押和房产及在建工程抵押的情况下,房地抵押分离是实际存在的,因而风险同样巨大。现在不动产登记统一后,在土地使用权抵押后,法律是不禁止在建工程作为地上物权可以再次抵押的。而且,在建工程抵押后,开发企业依照取得的四证,既土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证进行开发建设,就可以取得商品房销售许可证,房屋销售如何防范风险,同样值得思考。早在2010年4月20日,时任银监会主席刘明康在银监会召开的金融形势分析通报会上作重要讲话,为防止抄地、炒房,特别是开发商恶意囤地、圈而不建的行为,银监会要求对经营性用地抵押全部以在建工程方式办理抵押贷款。土地使用权抵押的风险(一)土地使用权抵押,是指单位或者个人依法或依约定,将国有土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利,在不发生转移的前提下抵押给抵押权人的行为。土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押,它有以下特点:(1)用于抵押的土地使用权必须是通过出让方式取得的合法土地使用权,并且是已办理土地登记手续的土地使用权。(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移,只有在债务不能履行时,抵押权人才能依照法定程序处分土地