不动产抵押登记的风险点及防范.doc

不动产抵押登记的风险点及防范.doc:..不动产抵押登记的风险点及防范一、概念定义不动产抵押是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。不动产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在不动产登记部门依照法定程序履行的法定行为。二、 背景介绍天津市各区县不动产统一登记工作是从2015年11刀30日开始全面启动的。由丁机构、编制、人员等因素,目前我所在的不动产登记屮心仅受理辖区土地及房屋登记,其他不动产权登记不在本次讨论的范围内。抵押登记是不动产登记工作中非常重要的一环。近年来,在银行贷款规模增涨,民众融资担保意识不断增强,投资股市未达到预期收益等诸多因素影响下,越来越多的民众将自己的房屋土地做抵押、贷款,抵押登记的工作量也在不断增加。《物权法》第二十一条规定:当事人提供虚假材料屮请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。可以说,不动产登记工作是一项承担着诸多风险和责任的工作。三、 风险点(-)未成年人作为抵押人进行登记的风险法律规定监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。但实务屮,遇到未成年人作为抵押人,其利益遭受损失的情况,给登记带来一定风险。(-)一物多抵的风险一物多抵有两种情形,一是重复抵押,又称顺位抵押。二是余值抵押,也称残值抵押。现实中,不仅存在被担保债权数额超过评估价值的情况,也存在评估价值远远超过其市场价值的情况,一旦抵押人到期无法偿还借款,涉及抵押物处置,登记部门也会有责任。(三) 个人之间抵押不予登记的风险许多登记机构对个人之间抵押一般不予登记,冇可能面临消极不作为的风险。(四) 闲置土地抵押登记的风险按照《闲置土地处置办法》的规定,闲置土地根据闲置原因不同,被分为因国冇建设用地使用权人和因政府原因造成的闲置。作为登记部门是无法对土地闲置和闲置原因做出认定的,这给登记工作带来了风险。四、防范措施(-)针对未成年人作为抵押人进行登记的情况。应要求监护人出具为未成年人利益而设定抵押的承诺,注意审杳抵押目的、贷款用途。如果监护人申请个人住房贷款,用于为未成年人购买房产而设定的抵押,可认为是为未成年人利益设定的抵押,可接受此类抵押物。如果是为第三人提供担保,则一般认定有损害未成年人利益的可能,不宜登记。(-)针对一物多抵的情况。实务上评估报告不作为登记要件,即使被担保债权数额超过评估价值,只要基于双方合意,抵押权人提供知悉函,登记机构没有理由拒绝受理。但如果评估价值明显超过市场价值,而且是反复多次抵押,由于缺乏指导性办法,受理