房屋认购书的法律效力及违约责任.docx

房屋认购书的法律效力及违约责任认购书性质应属于商品房买卖合同的预约合同,与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的,应当承担违约责任。认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务,认购义务人若无正当理由违背预约合同的约定不履行签订本约义务的,则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿,其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失,并不包括强制缔结本约的责任。【案情】2009年11月12日,原告刘某与被告某房地产开发有限公司签订《美食文化广场房屋订购单》一份,约定原告向被告支付购房意向金20万元,原告随后取得美食文化广场C06商铺优先认购权,被告负责在商铺正式认购时优先通知原告前来认购商铺,预购面积为150平方米,并明确商铺的价格为每平方米5100元。如原告未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将不予退还。如原告按约前来认购,则购房意向金自行转为购房款的一部分。订购单签订之后,原告向被告支付了20万元意向金。2010年5月8日,被告取得美食文化广场商铺的预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2010年5月12日原告至售楼处与被告交涉,要求被告按订购单签订正式商品房买卖合同。被告称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可,并要求原告按总价120万元的价格签订商品房买卖合同。2010年6月5日,被告以约120万元的价格将讼争商铺出售给他人。双方因此发生争议,原告遂诉至法院,,如果被告不能履行,。【审判】法院经审理认为:原告与被告签订的涉案订购单为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为,其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中,双方当事人应遵循诚实信用之原则,将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后,原告按约支付了意向金,但被告在本约磋商时,所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件,被告不遵循诚实信用原则和公平原则履行签订本约义务的行为构成违约。预约合同属前缔约时期缔结的合同,双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行,因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。被告在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下,应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿,并不包括强制缔结本约的责任。根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定,没有赋予预约以强制订立本约的效力,亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务,故原告要求强制被告缔约并将商铺出售给原告的诉讼请求不予支持。原告主张的差价损失实为买卖合同项下的可能利益,鉴于预约合同与房屋买卖合同存在法律性质上的差异,原告所支付的意向金亦非购房款,故其关于差价损失的诉讼请求缺乏法律依据,难以支持。但是,由于被告不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务,导致原告缔约机会的丧失,被告应对此承担责任并作出相应赔偿。遂判令:一、解除原告与被告签订的《美食文化广场房屋订购单》;二、被告返还原告购房意向金20万元;