威远市场分析.pptx

Page-*项目属性分析>>>城市综合分析>>>综合指标除人口总量以外,经济总量、人均可支配收入两项指标,在区域同级别城市中排名第一;同时相比其他两县,工业化特征明显,房地产对第三产业的带动有待加强。工业化城市决定了城市居住综合条件较差,同时产业人群也将是房地产市场主力群体。?经济总量、人均可支配收入三项指标在区域城市中排名第一,?数据来源:各县统计局。?就第三产业比重来看,威远县为典型的工业城市,第三产业发展速度缓慢。城市人口(万人)经济(亿元)-*项目属性分析>>>城市综合分析>>>综合指标GDP保持平稳的态势增长,增幅较为平稳,在西部大开发背景下,较高的投资拉动区域经济较快发展,为房地产发展提供良好的经济基础。GDP运营情况人均GDP运行情况2012年全县实现国内生产总值2445219万元,%。人均GDP为39344元,%。Page-*项目属性分析>>>城市综合分析>>>综合指标威远第三产业结构比重严重偏低,城市对外辐射力和吸纳力极为有限,还需要进一步提高。产业增加值产业结构第一产业增加值330610万元,%;第二产业增加值1738592万元,%;第三产业增加值376017万元,%。::,%、%%。Page-*项目属性分析>>>城市综合分析>>>综合指标房地产业对GDP的贡献值还需提振,行业具备良好的发展前景。固定资产投资房地产开发投资2012年,全社会固定资产投资完成991130万元,%。其中,城镇固定资产投资975130万元,%;农村投资16000万元,%。房地产开发投资132351万元,%;,;,%。Page-*?威远第三产业结构比重严重偏低,城市对外辐射力和吸纳力极为有限,还需要进一步提高;尤其是对于房地产开发项目来说,决定了立足本土的目标客源定位思路。项目属性分析城市经济,尤其是GDP只能说明城市经济运行状况,而无法反映城市发展水平。三次产业结构和比重不单是一个产业结构问题,而是反映了城市整体发展水平。?核心提示?从威远的二次产业增速和占比来看,城市已经进入工业化中后期阶段。?威远的第二产业结构比重,决定了区域城市整体环境和生活质量不高,也决定了高品质房地产项目将更受需求群体青睐。?威远的产业结构,决定了第二产业人群占据市场需求客群的重要比重。产业结构决定城市诸多因素产业结构与城市发展阶段产业结构直接影响城市功能和作用产业结构与房地产需求人群结构工业为主导的经济发展模式,第三产业发展有一定空间。Page-*项目属性分析>>>城市综合分析>>>,人口自然增长率低,市场容量变化细微;同时人口红利黄金期将继续驱动房地产业快速发展。12年末全县总人口为748103人。全年出生人口6808人,‰;死亡人口4662人,‰;‰,全年净增人口2146人。固定资产投资2011年区域人口年龄/性别结构?%,处于人口红利黄金期,预计尚需要20-30年左右达到50%。?这将对中长期的经济趋势,无论是消费、投资还是贸易起到积极推动左右,也将直接或间接推动房地产业的持续发展。Page-*项目属性分析>>>城市综合分析>>>市场容量静态市场容量显示,威远区域潜在需求约1262200平米(刚需静态市场容量),房地产业依然具备持续发展的基本条件。市场容量城市化进程流动人口量折旧率居住水平?市场容量指在不考虑产品价格或供应商的策略的前提下市场在一定时期内能够吸纳产品的单位数目,所以市场容量实际上就相当于需求量。注:目前城市人口总数:P1,城市化水平:A1,人均住房建筑面积:B1城市总体规划未来5年后城市总人口数:P2,城市化水平:A2,人均住房建筑面积:B2年均折旧率e:住宅折旧年限40年计算,%城市人口增加量:P′=P2*A2-P1*A1城市人居民居住最低标准: B′=B2-B1市场容量=(P2*A2*B2-P1*A1*B1)+P1*A1*B1*e+P′*B′ =1262200平米Page-*项目属性分析>>>城市综合分析>>>恩格尔系数威远县恩格尔指数不断下降,居民家庭富裕程度不断提高,购买力进一步提升。恩格尔系