房地产市场调研培训课程.ppt

第一课   房地产市场调查的内容房地产市场调查,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测验。房地产这行业跟其他产业一样,成败在于对市场的把握。作为房地产专业人士,必须对市场有一个专业的认识,所通过的途径就是市场调研。1、房地产市场调查的重要性现代营销理论认为,企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时,必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查,才能了解消费者需要什么样的住房,需要多少住房,进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求,销路畅通,也就可能达到企业预先制定的效益目标。2、房地产市场调查的主要内容房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。(1)房地产市场环境调查。(2)房地产产品调查。(3)房地产价格调查。(4)房地产促销调查。(5)房地产营销渠道调查(6)房地产市场竞争情况调查。第二课   调查方法与条件一、调查方法市场调查有许多方法,企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类,第一类按选择调查对象来划分,有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等;第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分,有访问法、观察法、实验法。1)按调查对象划分。。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象,进而推断出一般结论。。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查,根据样本推断出一定概率下总体的情况。。非随机抽样法是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取,而是先确定某个标准,然后再选取样本数。这样每个样本被选择的机会并不是相等的,非随机抽样也分为三种具体方法。①就便抽样。也称为随意抽样调查法,即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本,如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。②判断抽样。即通过市场调查人员,根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多,样本间的差异又较为明显时,采用此方法能起到一定效果。③配额抽样。即市场调查人员通过一些控制特征,将样本空间进行分类,然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。例如某房地产公司需要调查消费者购买房屋的潜力,特别要了解中、低收入的消费者购房的欲望,以便使企业把握机遇,做好投资的准备。现根据收入与年龄将消费者进行分,按收入分为高、中、低档,年龄根据中国国情划定为27岁以下和28岁—35岁、36岁—55岁、55岁以上四组,调查人数为300人,在对每个标准分配不同比例后,得出每个类别的样数(如不同年龄收入情况)。(2)按照调查方法划分。。这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表,有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。访问法的形式:调查表设计好之后,按照调查人员与被调查人员的接触方式不同,可将访问法划分为三种形式。A、答卷法。调查人员将被调查人员集中在一起,要求每人答一份卷,在规定时间答完,这样被调查人员不能彼此交换意见,使个人意见充分表达出来。B、谈话法。市场调查人员与被调查人员进行面对面谈话,如召开座谈会,大家畅所欲言。然后还可针对某种重点调查对象进行个别谈话,深入调查。这种方法的最大特点是十分灵活,可以调查许多问题,包括一些看上去与事先准备好的问题不太相关的问题,可以弥补调查表所漏掉的一些重要问题,谈话气氛好,不受拘束。2、电话调查。这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者的意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感觉如何,有什么想法并请他们提出一些改进措施等。3、观察法。这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触,而是在旁边观察。这样被调查者无压力,表现得自然,因此调查效果也较理想。观察法有三种形式。A、直接观察法。派人到现场对调查对象进行观察。例如可派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求,调查消费本公司的信赖程度。B、实际痕迹测量法。调查人员不是亲自观察购买者的行为,而是观察行为发生后的痕迹。例如,要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果较好。C、行为记录法。在取得被调查同意之后。用一定装置记录调查对象的某一行为。例如,在某些家庭电视机里装上一个监听器,可以记录电视机什么时候开,什么时候关,收哪一个电台,收了多长时间等。这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台,在什么时间播广告效果最好。调查人员采用观察法,主要是为了获得那些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们某些方面的行为