房地产企业代收款项的税务处理ppt课件.ppt

代收款项的税务处理1代收款项的税务处理案例:经查甲公司“其他应付款”账户,该公司2003至2005年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等2200万元,未做任何税务处理。问:该企业是否存在税收风险呢?引入:代收费用的税务处理讲解2代收款项的税务处理房地产企业销售商品房时,通常代有关部门向购房者收取煤气(天然气)集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费(房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金)等。1、这些代收费用开发商有利润么?2、那么代收费用是否需要缴纳①营业税②企业所得税③土地增值税呢?3代收款项的税务处理一、营业税(一)原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税,而不去区分是否开票或纳入房价内。1、根据《营业税暂行条例》第五条:纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务,转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。(新旧条例无差别) 2、旧《营业税暂行条例实施细则》第十四条(2009年1月1日前适用) 条例第五条所称价外费用,包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外费用,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业额计算应纳税额。4代收款项的税务处理3、营业税2009年的新政策变化(营业税暂行条例实施细则》第十三条)条例第五条所称价外费用,包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费:1、由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金,由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。2、收取时开具省级以上部门印制的财政票据。3、所收款项全额上缴财政。5代收款型的税务处理(二)特殊项目的代收费用1、代收的维修基金征收营业税么?(国税发[2004]69号)2、代收的契税和印花税是否缴纳营业税?3、拆除建筑物、平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税?(国税函【2009】520号第二条)总结:原则上代收费用作为价外费用,要缴纳营业税,以下情形除外:1、2009年1月1日以后,符合三个条件的代收费用;2、代收的维修基金(国税发【2004】69号文件)3、代收的拆迁补偿费(国税函【2009】520号)4、代收的契税、印花税(是税不是费)5、个别省自行规定了不征收营业税的个别项目。6代收费用的税务处理(三)开发企业如何规避对代收费用交纳营业税?1、国税发〔1995]76号(从代理业讲起)2、国税函〔2007]908号(差额征税)3、国税发[1998]217号(建设部和总局协调的结果)4、财税[2003]16号文件第三条第十九款7代收款项的税务处理二、企业所得税第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,①凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;②未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。收支两条线的原则:不影响税款本身,影响所得税款的利息。8代收款项的税务处理二、企业所得税是否将代收费用纳入所得税收入,未作统一要求,要根据开发商是否对代收费用开票或纳入房价内而定。代收费用无论是否作为收入都不影响所得税,只是影响所得税款的利息。有关部门对开发商开票,开发商对业户开票,或者开发商在账目上体现利润差价。这种情况下,收取的代收费用要记作收入,当向有关部门缴纳时,可以作为成本费用扣除。(一)无论如何操作不影响所得税款本身。(二)可能影响所得税款的利息。(三)如果纳入收入可作为三项费用的扣除基数9代收费用的税务处理三、土地增值税(一)财税[1995]48号文件第六条、(二)国税发【2009】91号文件第二十八条问:土地增值税,是既作为收入,又作为费用扣除好呢,还是既不作为收入,也不作为费用扣除好呢?10