第9讲,第三节物业服务定价成本监审.doc

第三节物业服务定价成本监审第二章物业管理服务大纲要求: 物业服务定价成本监审定义; 物业服务定价成本监审原则; 物业服务定价成本监审依据; 物业服务定价成本的构成; 物业服务定价成本审核的方法和标准。为提高政府制定物业服务价格的科学性,合理核定物业服务定价成本,根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定。 2007 年9月,国家发展改革委和建设部印发了《物业服务定价成本监审办法(试行)》,自 2007 年10月1日起施行。知识点一:物业服务定价成本监审定义(1) 物业服务定价成本,是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。(区别:物业管理服务成本构成) (2) 物业服务定价成本监审,是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准,对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。知识点二:物业服务定价成本监审原则和依据 (1) 合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。(2) 相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。(3) 对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。(4) 合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。 ,应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。知识点三:物业服务定价成本的构成物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。(1) 人员费用,是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费,以及根据政府有关规定应当由物业服务企业交纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。(2) 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用, 是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。(3) 绿化养护费,是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。(4) 清洁卫生费,是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。(5) 秩序维护费,是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。(6) 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用,是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。(7) 办公费, 是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。(8) 管理费分摊,是指物业服务