葫芦岛市海翔路商业地产整合营销二号方案.doc

第一章项目定位第二章项目营销策略第三章项目招商策略第四章项目推广策略第一章项目定位由于在第一号方案中已对葫芦岛市的整体商业环境做出了分析,因此在本案中不在对其做出陈述。通过对国内零售业态的分析,我们发现国内为数极少的妇女儿童用品商场,近些年的运营非常良好,由于类似的专业主题商场少,所以竟争力相对较小,而且其经营的利润空间很大。据了解辽宁省、吉林省、黑龙江省在改革开放初期一些大中型城市都拥有专业的妇女儿童用品商场,但随着市场的发展,多数商场退出了历史舞台,取而代之以各种专营店的形式出现在市场当中,从使用功能上来看,更多是以单一品牌、主题功能突出的形式出现,而做为一站式服务,以妇女儿童用品为主线、综合儿童休闲、娱乐、教育为一体的商业模式在东北三省还没有出现。因此,项目的经营定位,是围绕着儿童世界这个主题去完善和强化。  与其说是东方鼎新策划人员之大幸,不如说是久隆集团之大幸,经过我司全体策划人员和数位特邀佳宾的“头脑风暴”,我们终于能在定位儿童世界的基础上,设想出可行而有效的解决方案,即非传统儿童用品购物心理所产生的需求替代和引导培育市场的工作。经过对市场需求深入分析,并结合葫芦岛海翔路地块现状,我公司决定对本项目做出第二号整合营销方案。本案策划的核心内容是:打破商业地产营销的传统格局,使开发商、投资商、经营商三方同时受益,并使其成为中国商业地产成功运营的典范。1、保证久隆集团实现零风险投入,并在短期内使奖金快速回笼;2、保证投资客户收益平衡,真正实现零风险投资,并且使其利润最大化;3、保证经营商零风险经营,实现业态旺盛运营,确保每个经营商都能得到高额利润回报;4、保证本项目成为葫芦岛市地标性建筑物一、项目商业定位(一)、项目案名定位:1、久隆------国际儿童城2、久隆------月亮城堡3、久隆------梦幻王国在本案中我们将采用“久隆——国际儿童城”做为本项目案名。(二)、项目功能定位:专业儿童主题购物中心,集儿童百货、儿童娱乐、儿童餐饮、儿童教育培训、儿童互动体验等功能于一体,一站式儿童体验消费的主题购物乐园。(三)、项目业态分布定位:首层:儿童餐饮、食品、百货、数码摄影;二层:儿童服饰、鞋类、妇婴用品、玩具、文具、图书、音像、童车、儿童家俬;三层、大型淘气宝、儿童剧场、手工制做、儿童乐园、互动体验、儿童作品展示;(四)、项目档次定位项目的档次定位,直接涉及到项目硬件投入(即装修、设计)项目包装以及项目定价,所以在进行本项目档次定位分析时,我公司采用排除法进行档次定位,以确保其客观性。我们假定项目档次定位为高档:随之而来的是装修的高标准、高起点(面积的损失)以及经营档次的提高,这样无疑会带来较高的成本投入,使得项目不得不以提高售价的方式来实现利润,从而增加项目风险。同时,高档次的经营特色能否适应现时葫芦岛市的消费定位也是必须考虑的。成本的增加让我们直接分析该笔投入的有效性,主要是对售价的影响。但通过我公司对全国商业地产投资者的投资心理分析,在同等价格条件下,决定其选择购买的因素依次为:地理位置—40%;铺位格局—20%;规划设计—15%;装修档次——15%;物业管理—5%;其它因素—5%。由于地理位置的不可变性及要求价格尽量适应市场的情况下,整体定位实际上是对项目的规划设计、铺位格局、装修档次及物业管理进行定位。因此,综合分析后,我们认为本项目的整体定位应该是:中档偏高。建筑及装饰仍应采取中档定位,所不同的是本项目在中档偏高定位的表现形式上,立足于目标客户群的购买力及购买特点。久隆------国际儿童城应该是:高起点规划设计(经营空间有气势、建筑物外观有特色)的商场;巧妙的铺位划分(面积大小适宜、门面安排合理)的商场;中档装修标准(公共空间中高档、个人空间中低档)的商场;合理色调搭配(材料颜色搭配完美、地砖与正门外步行街砖衔接)的商场。丰富文化底蕴的商场。高度以人为本(包括休息空间安排,高档卫生区)。较佳的物业管理(专业的物业管理,衬托商场形象)商场。任何商家都是在成本与回报上打转,成本的重心在哪里,成本控制在哪个环节上,钱花在哪方面最有效果,以上简述已作明确建议,也就是说:即要达到预期目标,时时都不能忽视成本与风险的控制。(五)、项目物业管理定位本项目的物业管理定位具有两个方向,一是久隆集团自行管理,二是与市场上具有品牌的物业管理公司联合或其独立管理,下面分别说明:1、久隆集团自行管理(1)、优点:可以扩大获利层面,扩大企业规模,逐步培育一批,企业在物业管理方面的专业人才。(2)、缺点:对久隆集团来讲,物业管理是一个新领域,目前缺少市场知名度和专业形象,对买家的感召力不强;房地产开发和物业管理是两个不同的专业领域,如自行管理经营,则久隆集团在前期投入及后期服务等等,要做相当大的工作且收效如何不能保证。2、品牌物业管理