昆山中华园路项目提报.ppt

一:昆山房地产市场分析二:竞争分析三:客户分析昆山市房地产市场分析PartOne1、昆山城市概况区位:昆山位处江苏省东南部、上海与苏州之间,东距上海50公里,西邻苏州37公里。北部东北部与常熟、太仓两市相连,南部东南部与上海嘉定、青浦两区接壤,西与吴江、苏州交界。交通:铁路方面:京沪铁路穿越开发区;沪宁城铁设昆山站、花桥站、阳澄湖站三站;乘坐动车组列车从昆山至上海仅需18分钟。公路方面:区域内公路网健全,沪宁高速公路、机场路、312国道穿越开发区。人口:2008年末全市户籍总人口690435人,外来暂住人口达954162人,户籍/外来人口比例扩大到1:,外来人口的持续增长为本地房地产市场带来充足消费群体。经济:2008年地区生产总值突破1500亿,,按可比价计算,%。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元(按现行汇率折17687美元)。城市概况1、昆山城市概况苏沪高速沪宁高速傀儡湖阳澄湖休闲片区西部优质生态居住区南部水乡旅游片区中心城片区浦南出口加工区东部技术开发区北部居住区南部片区城市功能分布规划城东板块和城南板块是产业聚集区。随着沪宁城际和京沪高铁的建成通车,各项交通利好消息的出现,城南将逐渐成为热点板块。昆山城区房地产板块分为城东、城西、城南、城北、城中5个板块。昆山的市区偏西北方向,城北、城中和城西规划为住宅发展用地,成为昆山主要的住宅集中区,居住带的概念已被市场接受。五个区域各有所长:城东产业区、城西生态区、城南交通枢纽、城北居住区、城中商务居住2、昆山土地供应及价格分析住宅土地出让量:近三年年份出让面积(万平米),由于当前出让土地的建筑形态多以小高层、高层为主,因此取平均容积率为2,,另外由于昆山之前存在大量协议出让土地,因此潜在供应量可能更大。玉山镇商品房价格成交走势2、昆山土地供应及价格分析从2008年9月至今价格总体呈上升态势;08年9-12月,玉山镇房地产价格平稳上升;09年3-4月价格达到年度最低;09年6月价格迅速攀升,达到8200元/平米;08年9月至今,玉山镇房产均价上升近1500元/平米。板块介绍——城中板块玉山广场为中心的老城区,配套设施完善、交通便捷、居住氛围浓厚,是昆山的商业、文化中心。目前土地供应较小,在供应量上不如其他板块,现今住宅的总体开发量不大,以商业、商务办公物业开发为主,该区域的住宅档次较高,如高档公寓、商住楼,但体量均较小。典型楼盘介绍楼盘名物业类型在售均价(元/平米)总建面积(万方)户型面积(平米)绿中海别墅、高层580017100二房、150三房、、140平米二房、170-200平米三房蓝海高层、酒店、、140平米三房鹿城一品高层、-74平米一房、160平米三房、200平米四房朝阳广场高层、小高层6300380平米二房、128平米三房3、昆山板块划分及发展现状3、昆山板块划分及发展现状板块介绍——城东板块城东是产业聚集区,现有配套缺乏,居住氛围不高,目前区域内的小区多是较老的社区,品质不高。城东离上海较近,因此有较多的客户来自于上海。城东大盘云集,目前有珠江地产、世茂、中冶中源、中航这些中字头企业开发的楼盘,案体本身多带有商业,以城市综合体的概念在城东布局,以中航城、世贸东一号为代表。楼盘名物业类型在售均价(元/平米)总建面积(万方)户型面积(平米)阳光水世界小高层、高层、多层41003080-90两房、120-130三房东城蓝郡(一期)多层、-99两房、117三房世贸东一号多层、高层、别墅、商业5200多层、6300洋房80110平米两房、140平米三房中航城多层、高层、别墅、商业4400高层、5200洋房2088-100两房、120-135三房东方罗马多层4000589平米两房、120--150两房、三房典型楼盘介绍版块介绍——城西板块楼盘开发以城西最为集中,约有40个在售楼盘。城西主打的是生态牌,有5个大型公园绿地。是昆山较早开发的片区,区域认同度高。凭借政府规划利好及独有的自然资源,如270公顷的昆山森林公园(原生态绿地)及578亩的体育中心,阳澄湖、澄湖等天然水域,在建楼盘档次定位均较高,多为中、低密度住宅区,沿湖区域是昆山高档物业的聚集地,靠近市区的物业多以小高、高层加多层为主。典型楼盘介绍楼盘名物业类型在售均价(元/平米)总建面积(万方)户型面积(平米)时代文化家园多层、小高层4400275