2006年惠州市金世界花园尾盘营销策略.doc

2006年惠州市金世界花园尾盘营销策略
惠州市金世界花园
尾盘营销策略
深圳华兰德市场策略
20063>.
内容提要
一、尾盘带来的困难和问题
二、尾盘销售的常用策略
三、金世界花园的尾盘营销策略

1、资金问题
2、销售问题
3、营销费用问题
4、需求市场问题
----资金问题
目标利润
资金压力
沉淀了
甚至造成
----销售问题
因此:剩余的大部分是销售困难的单位!
价格高
户型差
面积过大的复式单位
----营销费用问题
因此:营销费用十分有限,不进行可能大量、轰炸性的广告宣传!
----需求市场问题
市场开始麻木,需求市场已形成了疲态。

1、降价
2、新的营销方式
3、重新定义市场,改进产品
4、项目再分析
----降价
降低首期款!送装修!送物业管理费!
送花园!送绿化!问题户型低价拍卖!
明降----破釜沉舟的方式,风险很大!
暗降---- “隐性降价”更容易让消费者接受!
----新的营销方式
此处的“新”并非仅指创新的营销方式,同时也可指项目前期营销过程中并未使用的营销方式。
--重新定义市场/改进产品
改进产品
普通住宅
商铺/写字楼
重新寻找目标客户群
改进产品困难
----项目再分析
对每一套剩下的房子都进行仔细研究,认真分析其优劣势!
对项目竞争楼盘进行对比分析——“知已知彼,百战百胜”!
3. 金世界花园的尾盘营销策略
1、滞销的原因
2、目标客户定位
3、宣传推广建议
4、价格定位
5、针对性营销策略
3. 金世界花园的尾盘营销策略----滞销的原因
?思考……
前期定位?宣传力度?销售水平?
价格?建筑质量?产权?口碑……
3. 金世界花园的尾盘营销策略----滞销的原因
!结论……
房产证的问题
产品性价比的问题
售后服务的问题
营销推广的问题
3. 金世界花园的尾盘营销策略----客户定位
客户定位:
根据本项目的地块特点、周边环境,本项目客户定位在本地长住、有相当经济实力的大家庭层面,具体而言,这部分客户描述如下:
区域:惠州城区、大亚湾等区域;
年龄:35-55岁之间;
职业:企业高管、惠州本地政府官员,私营业主;
购房能力:家庭年收入在6-9>8万元,能承受45万元左右的购房总价;
置业次数:大多数是二次置业;
购房要求:项目区域地位优越,小区配套齐全,建筑品质有保证,
物业管理水平高,楼盘有一定知名度。
置业意向:家庭成员较多,打算在惠州长期发展,
有相当经济实力和一定社会地位。
3. 金世界花园的尾盘营销策略----宣传推广
以活动营销为主,户外广告为辅,配合活动营销节奏配置少量报纸广告以及部分DM直邮。
3. 金世界花园的尾盘营销策略----价格定位
目标实现均价为
2900元/㎡
区域位置优越、较大升值潜力
可替代产品较多,无突出优势
景观资源优,未来规划看好
交通方