2006年惠州市半岛1号销售执行方案.doc

2006年惠州市半岛1号销售执行方案
成就●超越
【半岛1号】销售执行方案
半岛1号项目组
2005年12月20日
谨呈:新城市地产
中原(中国)物业顾问有限公司
深圳中原物业顾问有限公司
方案纲要
销售目标分析
推广思路
推广执行步骤
一期目
标市场
样板房包装风格
系列保障措施
目标策略
销售价格策略
活动配合方案
销售物料建议
分解销售目标
深圳推广方案
媒体组合策略
费用预算
销售策略
整合推广包装
目标保障
目标分析1
战略位置——经济发展动力圈
市场研究
地段分析
大势展望
发展策略
惠州市
中山市
东莞市
珠海市
河源市
汕尾市
深圳市
清远市
惠阳区
广州市
香港
大亚湾
惠州总体经济总量增长性分析
“十一五”计划,惠州经济总量目标为1700亿元,进入到珠三角第二梯队城市之列
经历2000年经济发展出现拐点,2003年开始惠州总量增长开始驶入加速轨道,06年石化城点火后以及中海油、惠州港码头等大型项目正式动工,惠州增长速度讲从15%提高到25%,未来将成为珠三角经济增长最快的城市之一
珠三角主要城市经济增长比较分析(2005年及2006年预测值比较)
中海壳牌产业链形成对惠阳房地产市场的影响分析
中海壳牌投资乘数、GDP增长
发达国家或地区投资乘数为50,广东省社科院经研究表明珠三角地区投资乘数平均为20:360亿(壳牌直接投资)×20 = 7200亿
以10年计,保守估计惠州消化其中10%,则投资增量约为70亿/年,预计GDP年平均增长超过15%
专家估计:中海壳牌带动整个经济、产业链的高速发展将逐渐成为现实,促动整个房地产发展可能需要一定的消化期:3—5年时间
2005年前打基础,GDP年平均增长123>.5%
2006年起,%,进入高速发展阶段
经济增长是房地产行业的发展的必要条件
中海壳牌的发展将促进城市的发展和人口结构的变化
中海壳牌的诞生和发展给石化产业的服务、下游产业带来了生机,同时带来大量的租赁人口与了解惠阳的机会。
目前深圳水平
(数据来源:中石化信息网)
宏观市场研究启示:
从诸多的宏观面上构成了对惠阳房地产需求拉动的利好因素
因此2006年的惠阳房地产市场将面临一个适度放量的过程,不仅仅是供应的放量,同时也将面临需求的激发和市场容量的扩充过程
谁将首先洞悉和做好准备,谁将第一个受益于市场转变带来的机会点
半岛1号之于本地市场的营销,在压力面前同样存在机遇。
政治文化中心
目标分析2
新中心区核心地段,配套尚未完善,人气不足
新的居住中心
娱乐休闲集散地
康体娱乐中心
新商贸中心
高尔夫球场
市政公园
(在建)
大剧院
图书馆
市政广场
区政府
教育局
三和医院
半岛1号
目标分析3
成就大盘时代,超越常规营销
项目指标
惠州最大:建筑面积约100万平方米
占地191万平方米
一期14万平方米
一期近1000套
住宅可售面积:11万方

营销进度
12月
2月
3月
4月
2006年
5月
6月
售楼处开放
认筹
部分景观开放
公开销售
销售目标的提出
第一阶段:我们的目标?
以5月前开盘为时间依据,06年销售面积6万平方米。
调整方案:类别墅118套,共25752平方米。
二区面积共19707平方米。
三区还需销售约14500平米。
销售目标的提出
新调整方案中,一期中除去类别墅的面积,平层户均面积为114平方米。06年的销售时间为8个月。
则目标销售总套数为426套:类别墅118套(售完),平层套数为308套。
——每月平均销售426/8= 53 套,
其中类别墅15套/月,非别墅39套。
销售目标分解: 速度概算
销售目标分段
预热期
7月—06年1月
2月—4月
4月—7月
8月—12月
07年1月—8月
阶段划分
认购期
开盘强销期
旺销期
持续期、尾盘期
叠加、联排销售率达70%(约80套)
二区销售90%
实现一期整体销售90%
1)叠加、联排销售率达100%
2)
约6万平米
3)第三四次推售共65%
如何实现?
53套/月
分段目标?
市场比较分析1
销售变化
平均速度
市场比较分析2
2003年惠阳销售量8万多平方米;
2005年截止10月份,惠阳销售量13万平方米;
按照市场常规发展趋势,预计2006年销售量20万平方米。(由于中海壳牌的点火投产;今年风俗滞停置业。2006年可能会超出预期,放量增长。)
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