2008年4月上海市浦东别墅市场月报.doc

2008年4月上海市浦东别墅市场月报
南通市房地产市场阶段专题报告
一、整体市场运营情况
1、土地市场
自08年下半年来,南通市区推出地块面积大幅下降,特别是居住类(不含底价位商品房)用地,08年12月响应国家政策,先后出让五宗低价位商品房用地(建筑面积约50万平米),全部成交,09年一月,仅推出一宗工业用地,建筑面积51>.33万平米。(注:数据来源南通国土资源网)
表一:08年第四季度与09年一月土地挂拍详细列表
日期
用地性质
面积(万平米)
合计(万平米)
2008年10月
居住



商办
0


工业


2008年11月
居住



商办



工业


2008年12月
居住



商办



工业


2009年1月
居住
0


商办
0


工业


图一:08年第四季度与09年一月土地挂拍面积对比图
低价位商品房土地的大幅出让(总建面积约80万平米),将在09年大幅面市,普通商品房市场必将受到影响,市场竞争将更加剧烈。同时,普通商品房土地出让减少,意味着将来一段时间内上市新盘将会较少,在一定程度上利好。
2、新批预售情况
08年第四季度,南通市区新批预售面积在正常幅度内波动,08年全年新批预售308万平米,第四季度78万平米,%,08年全年平均月新批预售面积25万平米,,有一定幅度下降,预计09年受销售不利的影响,开发商会放缓开发节奏,预售面积将会有大幅下降。(注:数据来源南通房产信息网)
表二:08年第四季度与09年一月新批预售面积详细列表
日期
用地性质
面积(万平米)
合计(万平米)
2008年10月
居住



商办


2008年11月
居住



商办
0

2008年12月
居住



商办


2009年1月
居住



商办


图二:08年第四季度与09年一月新批预售面积对比图
3、销售情况
本数据来源于南通房产信息网,成交数据为网上合同备案数据,拆迁安置房等占较大比重,不反应实际商品房成交数据。
从整体成交情况来看,08年第四季度成交量没有明显下降,主要为拆迁安置房等的备案量居高不下,实际商品房的成交量与全年平均来比有明显下滑。
图三:08年第四季度与09年一月成交住宅套数对比图
图四:08年第四季度与09年一月成交非住宅面积对比图
二、重点竞争楼盘分析
1、整体成交情况
选择南通市区19个重点竞争楼盘,根据网上备案数据,实时跟踪其每周成交情况,下图的销售统计为这19个重点竞争楼盘的网上备案成交数量之和的走势图。
所选重点竞争楼盘包括:凤凰莱茵苑、优山美地、玉兰公寓、万通城、鑫乾国际广场、国贸中心、高迪晶城、鸿运装饰城、玖珑城、尚德城邦、濠河经典苑、全景大厦、尚美家、苏建阳光新城、星河城、奥特莱斯、博园岚郡、金水湾、东辉花园。
图五:08年11月至09年一月重点竞争项目成交合计走势图
从重点竞争项目周成交情况统计来看,11月前两周成交情况尚可,11月第二周因为房展会优惠政策及多项目开盘影响,成交有一波峰,从第三周开始,成交量一直低迷,保持在40套左右波动,到09年1月第二周开始,成交量有一定程度回升,一方面由于年底返乡热潮带动销售,另一方面与项目的优惠促销也有很大关系。
2、重点竞争楼盘
■凤凰莱茵苑
(1)价格走势
均价
(元/平方米)
最高价
(元/平方米)
最低价
(元/平方米)
发布日期
价格描述
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5300
4400
2009-02-04
十套特价房,楼层都在5层以下,面积在96-176平米不等
6800
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2008-11-14
小高层主力总价62万--138万
6600
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2008-03-13
小高层均价6800元/平方米,高层均价位6600元/平方米
6500
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2008-02-21
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6600