2008年上海市浦东别墅市场分析报告.ppt

浦东别墅市场四月月报

本次汇报内容
第一部分上海独栋别墅市场
第二部分浦东独栋别墅市场
第三部分浦东独栋别墅竞争个案市场分析
第四部分浦东高端住宅市场
第五部分浦东高端住宅竞争个案市场分析
第一部分上海独栋别墅市场分析
市场供应
08年4月,上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套; 与三月份相比,%;上海独栋市场的新增量供应开始减少,大规模供应很难持续;
市场供应明细
区域
楼盘名称
新增面积
新增套数
套均面积
奉贤
海湾世纪佳苑

1

海湾假日花园

15

青浦
朱家角康桥水乡小城

173

西郊华城

9

四荷艺墅

20

大华云庭

21

宝山
海德花园

29

大华河畔华城

11

嘉定
安亭新镇

2

松江
天马花苑

32

佘山3号

60

上海晶园

13

复地艺墅

24

昌鑫花园

14

合计

424

4月上海独栋新增情况
目前,推盘主力区域在青浦和松江两个区域,新增量依次为62079平方米和43771平米;
从供应量看,在3月上海独栋市场大量放量后,4月份新增量供应有所减少,但从近一年来看,供应仍然处在高位,未来新增量的供应放缓;
从区域看,青浦地区前期放量较少,受整个市场放量及市场利好的影响,该区域加大了推案量,,并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应,将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾,并带动青浦独栋市场成交量的增加;
松江地区的佘山板块新增量持续增多,继3月顶级别墅大量供应后,4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应,;
本司认为,4月份的新增量的持续增加,表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加,将带动独栋市场成交量的提升;
市场供应结论
市场去化
4月,上海独栋市场去化稳中有涨;由于新增量供应时间相对集中,对成交量的带动更多为后续市场的表现;
独栋的成交量有所增加,但还没有达到去年同期水平;
市场成交明细
4月上海独栋市场成交前6名
从成交个案来看,集中在上月有新增量供应的楼盘,新增量对成交量带动的效应开始显现;
佘山3号受新增供应的增加,并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势,去化较快;
以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块,受前期供应不足的影响,在开盘后便得到了良好的去化,浦东对顶级别墅存在需求;
南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑,去化良好;
马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所,吸引了市场高端客源,4月份去化了5套大独栋;
楼盘名称
去化面积
去化套数
成交均价
区域
佘山3号
8686
32
29416
松江
御翠园
7128
23
90991
浦东
康桥水乡
6815
27
19306
青浦
南郊别墅
5876
17
28641
闵行
绿城玫瑰园
3516
5
44401
闵行
俐马花园
3503
12
64686
浦东
市场价格
从价格方面来看, 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量,尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交,;由于受到4月小独栋供应增加的影响,未来的价格可能短时间出现回落,但整体保持波动上涨的态势;
从供应量看,4月供应量进一步增加,基本都为小面积独栋;其中,康桥水乡放量最大,,占整个市场供应的三分之一;
从成交量看,受到3、4月份新增供应的影响,4月独栋别墅的成交量持续增加,但成交体量还未达到去年同期的体量;
从成交价格看,浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价;
市场结论
我司认为,近期独栋市场的放量,在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾,但受别墅用地禁令的政策影响,别墅的稀缺性依旧明显,未来的市场看好;