2011年08月03日重庆盛豪首港城一期营销计划.doc

2011年08月03日重庆盛豪首港城一期营销计划
盛豪首港城一期营销计划
君悦华城地产顾问
20111>.
第一部分:上半年重庆房地产市场回顾
第二部分:项目首开区
第三部分:项目1批次营销节点的选择
第四部分:项目1批次营销推广
第五部分:项目1批次费用预算
上半年重庆房地产市场回顾
房价走势
2011年上半年,重庆11区中,只有北部新区和沙坪坝区出现了降价楼盘高于涨价楼盘,以沙坪坝区最为显著,尤其以大学城为主要区域。
成交走势
从2011年和2010年上半年的成交环比数据来看,2011年成交量有一定幅度下降,成交量套数环比跌幅超过20%,成交建筑面积环比跌幅超过25%。从数据上来看,经过一连串的政策调控,对楼市的影响立竿见影,除了均价仍在持续缓涨,其他均已严重下跌,2011年上半年成交量的萎缩说明楼市已经进入淡季。
2011年的调控已经进入了下半年,上半年的政策初见成效
从最新的全国百城房价统计看,%,而在重庆区域,沙坪坝区最为明显,作为新兴的热点开发区域,大学城2011年的放量尤为突出,也造成了今年大学城各项目独特的红海战术。
年底出刚需购房与出货上升是可以预见
即将进入2011年下旬,从我司分析看,年底照例会有一波刚性需求释放,加上从外地的返乡置业者,年底的需求市场会有一个增量。
2012年继续低迷可能性增大,有待观察
而明年,市场更为扑朔迷离,但从最新数据看,中央显然在房价走低上没有达到预想的目的,持续调控,继续低迷的可能性极高。
二三城市限购对持续不限购的重庆较大机会
2011年8月份政府正在拟定二三线城市限购名单,君悦华城认为,本轮限购将以沿海、京津沪、长三秀、珠三角以及中西部部分城市为主,重庆极有可能持续不限购,这是一个利好。
在这种市场环境和特定区域下,首港城的营销不能过度寄托希望于明年的市场政策,
应该抓住下半年的增量,实现第一次的销售,回笼资金。
第一部分:上半年重庆房地产市场回顾
第二部分:项目首开区
第三部分:项目1批次营销节点的选择
第四部分:项目1批次营销推广
第五部分:项目1批次费用预算
关于项目首开区
第一:一期组团包含高层、洋房、酒店公寓和小户型公寓,产品线较长,客群较广,切可通过洋房提升项目品质;
第二:相对来说,C地块的产品较为单一,客户面较为狭窄,因此,我司将大一期D地块的酒店式公寓和A地块的剩余12单元的洋房划为二期销售,增加产品线;
第三:我司力求在每个大期的销售中,都有洋房来提升产品价值,力求产品价值最大化。
第一:进入5月以来,无论是新开项目,还是已售项目,对于洋房的推出都十分谨慎,重庆在宏观调控后,洋房、别墅等高端项目的去化速度明显减缓,为降低风险,项目首开区暂时不销售洋房,但可以蓄积客户,待2批次看市场情况而推出;
第二:选择高层作为首开区,是因为高层从销售来讲,风险较小;
首港城的营销时间节点的选择
方案一:
选择在2012年元旦开盘,进入年底,会有部分刚性市场需求释放,这是项目
的机会之一。外地返乡置业客户,这是项目的机会之二。二三线城市限购,
这是项目的机会之三。只要首港城能抓住这些机会,首开区销售能获得成功
如果项目未能在元旦前达到预售条件,则将时间改为2012年2月25日,即2月底。
方案二:
选择在2012年2月25日开盘,这个时候迎来了传统的销售旺季,在年初也会有部分刚性需求释放,这是项目的机会之一。项目的蓄客时间延长,相对蓄客数量会增加。但2月25日的营销节点相对于2012年元旦来讲较差,这个营销节点不能抓住投资返乡客户及年底的刚性需求。
主推方案
方案一(主推方案)
方案二
第一部分:上半年重庆房地产市场回顾
第二部分:项目首开区
第三部分:项目1批次营销节点的选择
第四部分:项目1批次营销推广
第五部分:项目1批次费用预算
营销导入
营销推广
开盘及热销
重要节点
外展场开放
高层样板房
首开区开盘
1批次重要时间节点
施工许可证
预售许可证
房交会
销售中心开放
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
1批次重要时间节点
首港城亮相3步曲
①外展场亮相——接待、亮相、初步咨询、积累客户,部分推广导入
②房交会亮相——房交会正式亮相,宣告入市,推广扩大配合
③售房部亮相——现场亮相,景观示范区以及售房部开放,客户体验,全面推广
关于房交会
房交会目的
10月的房交会是项目第一次亮相,这次亮相非常重要,有以下三个目的——
第一:项目第一次亮相,树立项目的品牌知名度;
第二:以问卷调查的形式,蓄积客户;
第三:同时也间接树立企业的