2012河北秦皇岛盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略.doc

2012河北秦皇岛盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略
2012 MARKETING STRATEGY REPORT OF XIETUROAD PROJECT
盛泽豪庭酒店公寓项目营销策略
CONTENTS
2 _项目策划
1 _市场分析
3 _销售执行
4 _案例借鉴
盛泽豪庭_
MARKET RESEARCH PORTION
市场篇
本次报告的市场研究工作,我们围绕以下三大核心问题展开:
1、在目前的市场下,怎样的价格是相对合理,同时又能实现快速去化的?
价格
层面
2、怎样的定位及包装能够实现该目标?
定位操作
层面
3、项目客群是哪些?他们的关注点又是什么?
客户
层面
Q1
Q2
Q3
STEP1:项目本体分析
项目基本情况概览
??本体分析
项目区位及交通
项目隶属海港区,位于迎宾路上距火车站800米;
地处火车站与人民广场商业区,距离火车站仅400M,地段繁华、配套齐全,出行便利
区位
南二环沿线
火车站实景
合宝路实景
紧邻迎宾路、汽车站、火车站、公交线路繁华,直达各地,快客繁多
车行5分钟即可到达人民广场及附属周边商圈
交通
人民广场实景
项目周边环境
项目周边生活和办公配套均及为成熟
周边紧邻秦皇岛各大商务酒店
周边沿街商业繁华,且有成熟居住社区天洋新城等
本案
STEP2:包装定位
基于市场的思考
??定位思考
酒店式公寓销售模式分析
产权形式
经营模式
客户特征
分布区域特征
大产权出售
统一经营
大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高,资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资,一般都是投资基金或专业公司操作,租金收益相对较高。
以度假区域和CBD商务核心区为主
小产权出售
统一经营
以投资客为主,在调查中发现,这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权酒店公寓的要差一些,但是比小产权非统一经营的要好的多,故投资回报率相对更有保障。
区位相对繁华,有相对稳定的长期租用客户
小产权出售
非统一经营
客户以SOHO办公自用客、过度型居住客及投资客为主。因为非统一经营导致没有统一的管理使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争,故租金收益上不如统一经营,更适合自用。
区位相对偏远,客户以自用为主
酒店式公寓盈利模式分析
酒店盈利模式
租/售方式
模式特征
分布区域特征
全出租酒店公寓
开发商自己持有或将产权分割授给小业主皆可
11>.以长期租赁为主。
,通过租金取得利润。
,容易创品牌。
。
,而是将物业委托给酒店管理公司统一出租经营,获取年度红利
以度假区域和CBD商务核心区为主
可租售的酒店式公寓
部分出租,部分开发商自己持有经营
,留一部分出租,降低投资风险。
,也可自己出租,或自用,导致租金不应相同。
区位相对繁华,有相对稳定的长期租用客户
产权出售酒店公寓
产权出售为主
,而购房者购买时支付物业总值50%的投资款,余款由开发商或银行提供按揭贷款。
,亦有部分纯投资客以出租的方式收取租金获得收益。
区位相对偏远,客户以自用为主
本案打造的是“小众的奢华”
带有主题感的酒店式公寓或服务式公寓


为达到以上效果需满足2点要求
项目定位思考
STEP3:项目客户研判
竞品提供的思路
??客户研判
区域竞品客户状况
区域竞品客户基本以在秦皇岛做生意或工作的外地人为主,一方面由于不限购,另一方面酒店式管理和精装修交付等便利配套也是这些客群选择置业的主要原因;
经营规模较小公司,5—10人的办公地点;
看中火车站附近租金高投资回报的因素,选择投资置业。
购买客户
租赁客户
暑期来秦皇岛度假人;
经常往返于外地和秦皇岛之间的生意人;
火车站周边工作的企业高管或是周边高级白领
核心客群
偶得客群
辅助客群
本案客户预判
西南郊区的中高端客户;
高端而小众的自住客及小公司办公;看中项目低总价和后期发展的投资客
多次置业投资客
在“限购”、“限贷”的大背景下,希望购买办公性质产权房不影响其后正常住宅房源的购置,且看中本案升值潜力。
标签:看重项目品质和便捷交通,希望不影响其余的住宅购房
在秦皇岛工作的外地人士,喜爱秦皇岛生活氛围,注重高端物管等生活品质,喜爱本案另类的特色主题。
标签:看重项