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保利_广州【保利·林语山庄】整体营销提案
广州城市总体规划发展
广州别墅市场情况
PARTⅠ市调篇
【保利·林语山庄】整体提案
本案提案思路
PARTⅠ市场状况
PART Ⅴ营销推广
PARTⅡ解读项目
PARTⅢ项目定位
PARTⅠ市场状况
>>开发区的发展对项目的影响
>>广州市别墅市场竞争格局
>>别墅市场客户分析
>>目标客户
城市总体规划——东进西联,北优南拓
广州结构
中心区大组团
城市东翼大组团
城市北翼大组团
本案属于城市发展的东翼大组团,属于城市发展的重点区域。
东进
构建广州立体交通网络
开发区相互之间的交通时间缩短至29>0分钟左右;
到广州市区则在30-40分钟之内;
13>.5小时内可到达珠三角的任何一个城市;
地铁四号线2006年开通。
广州经济技术开发区定位已从单纯的经济功能区转变为城区,并将成为城市副中心
政府通过减免税费的优惠来吸引外地投资
亚运经济的
兴起和发展
广州市确定的“东进”战略,开发区成为推进广州东部地区城市化的主要力量。
开发区是广州未来几年重点建设的城市副中心。
亚运经济更直接的提升了广州东部的区域地位,推进了广州东部的发展,有效缩短了广州东部与受众群体的心理距离,使扩宽客源成为可能。
区域规划发展对本项目的影响
开发区的发展对本项目所产生的影响——有利因素
世界500强企业广州有113家,在开发区落户的已经有83家。目前,开发区内有1700多家企业,其中投资在1000万以上的70~80%。广州经济技术开发区效益指标在全国各大开发区中已达第一。
开发区还要扩大行政区域,要将白云区九佛镇、竹料镇归入开发区内,由原来的200万平方米扩大到600万平方米,开发区的规模达到全国第一。
开发区内第一个别墅项目--【保利·林语山庄】附近区域将成为开发区的一个地理中心。
开发区的发展对本项目所产生的影响——有利因素
开发区目前的常驻人口有16万(未包括在开发区工作但在外区居住的人员),其中企业中高层以上人员约3~4万人。这一两年每年都有大约250家企业进驻开发区,所以,人口的潜力是非常的大。
开发区企业中高层管理人员的月收入,一般在人民币1~2万元,具有购买联排或独立别墅的能力。
由于以往开发区内没有档次较高的物业可选择,因此这部分人员分散居住在周边的或更远的一些楼盘(如凤凰城、翡翠绿洲、祈福、华南新城或天河区的一些高档住宅物业。
【保利·林语山庄】将填补这个居住空白!
结论及建议:
本案距离城市中心区域较远,承接其辐射能力较弱,同时本案的自然资源
并无明显突出之处,目前对外区域的吸引较弱;
相反开发区(科学城)的高速发展以及其发展所带来的经济和投资价值与
本案开发存在着极其密切联系;
本案今后的宣传推广应多与政府及科学城管理中心联动,利用他们的社会
影响力来借势推广本案。
开发区的发展对本项目所产生的影响——不确定因素
科学城的建设过程,对本案产生短期的负面影响
科学城招商引资成型后,对本案的可能威胁
中心区域
北部区域
东部区域(本案所在区域)
南部区域
广州市别墅市场竞争格局——从区域角度看
四个区域别墅市场竞争分析——中心区域
大多数有着独特的地理环境,四面珠
水环绕或者紧邻公园。
市政配套完善,区位优势明显。
本区域充斥大量粉尘和噪声污染,严
重影响了区域环境。
周边是建筑森林,在一定程度上降低
了区域别墅的价值。
竞争能力由于土地的稀缺性和
供应量少而显得强;
具有良好的保值能力。
四个区域别墅市场竞争分析——东部区域
有良好的自然资源和生态资源。
处在中心区域与未来中心区域及珠三角
的结合地带,客源层面会越来越广。
区域发展有高科技的产业支撑。
数个大型项目的联合炒作使区域的板块
效应明显。
区域内市政配套极度缺乏,需靠楼盘通
过自身配套解决。
存在一定的交通费用成本
区域的别墅市场已经成为广
州市的主要供应区域之一;
在产业支撑下,有持续发展
的潜力。
四个区域别墅市场竞争分析——南部区域
有一定的自然资源。
地铁三号线有助于交通环境的改善。
多个大型项目的联动使区域的影响力会持
续相当长一段时间。
会展中心的建立和旧城区工厂的搬迁将进
一步改善区域环境。
洛溪大桥和华南快速干线设卡收费,增加
了生活成本,间接影响客户购买欲。
过度开发,造成了区域的交通障碍,也影
响了区域的自然环境。
竞争能力随着区域房地产的
过度开发而回落。
四个区域别墅市场竞争分析——北部区域
本区域先天的优越自然环