长沙四方坪南航项目营销策划方案.doc

长沙四方坪南航项目营销策划方案
华府四方坪项目营销策划初案
内部文件注意保密
【四方坪南航项目营销策划初案】
开发商:湖南华府房地产开发有限公司
合作单位:南方航空公司湖南分公司
摩根地标荣誉出品
2007/6/8>18
前言
本项目是湖南华府房地产开发有限公司开发的33层商住大厦,位于开福区四方坪南航湖南分公司处,处于三一大道与车站北路的西南角,临国防科大、市十八中、烈士公园。
此报告是建立在严谨、科学的市场调研之基础上,通过全局把握项目在各阶段的营销策略及运作思路,旨在为项目操作提供清晰的策略路线和战略方向,阶段性具体营销、策划、广告执行案将在本策划案的指导下制定。
本策划案从市场环境,区域环境,项目的优劣势分析,到项目定位、核心概念,以及营销阶段划分,项目定价策略及走势,整合推广的主题路线,使本项目工作按拟定的计划实施,为保证项目良好运行提供保障。
鉴于时间紧、工作量大等因素,我们的前期提案难免有不周到之处,敬请指正。
目录
2前言
3目录
5第一部分市场大势
61/长沙2007年行情怎么样?
82/四方坪片区竞争个案
153/项目片区市场环境分析
174/综述:
185/项目SWOT分析
21第二部分定位
226/项目整体定位
237/项目形象定位
258/产品定位
2610/产品发展建议(有效提升附加价值)
28第三部分操盘
2911/营销难点
2912/操盘目标:
3013/整体策略:
3614/销售目标、销售计划和资金回笼计划:(销售模拟)
4115/销售策略组合拳:保人气/保价格/保资金/保速度/保品牌
4316/项目宣传推广战略、媒体投放计划
49附录:

第一部分市场大势
1/长沙2007年行情怎么样?
2/四方坪片区竞争个案
3/项目片区市场环境分析
4/综述
5/项目SWOT分析
1/长沙2007年行情怎么样?
3000元/平方米的心理大关被真正冲破
长沙的普通老百姓逐渐接受3000元/平方米商品房均价,而这一价格水平不再成为市场衡量豪宅和普通住宅的价格标准,而将成为衡量中档住宅与低档住宅的价格标准。
大盘时代向精品时代过渡
随着中生代及新生代购房人群的增加,个性和需求成为影响购房的第一因素,消费愈发理性。对大盘的盲目崇拜逐渐弱化,而能够体现精品意识和个性追求的产品将成为市场主流。
豪宅集体放量,共享最后的晚餐
对别墅用地的限制及“90平米+70%”政策,在政府的宏观调控下,别墅豪宅未来几年必将成为房地产市场上的稀有动物。但由于地产开发周期较长的特点,豪宅项目集中放量是2007年长沙楼市一大景观。
少数个性楼盘热销,整体销售市场进一步回归平静和理性
市场上个性鲜明、品质较高、营销手段及推广方式先进的代表性楼盘持续热销,部分楼盘甚至出现抢购的现象,但整体市场的销售热度将进一步降低,市场对产品品质的鉴别能力提高,品质及性价比较低的项目倍受冷落,开发市场优胜劣汰趋势越来越明显。
营销及推广手段的突破遭遇瓶颈,新的营销模式还在探索当中
长沙的老百姓对铺天盖地的地产广告比较有免疫力,常规的广告推广让市场审美疲劳,广告对营销的促进作用越来越小。在产品同质化的今天,营销手段、理念也趋于同质化。市场呼唤具有创新精神的营销模式出现。
竞争的加剧要求产品和市场进一步细分,粗犷式开发将被市场淘汰
残酷的竞争不可避免,如何在激烈竞争中获利,这是每一个开发商必须研究的命题。对产品和市场进行细分,开发符合市场需要,迎合某一阶层或特定人群个性需求的产品成为该问题的解决之道。
由于可供开发用地极度有限,城市中心区域价格还将强劲上扬
随着市中心的可供开发的闲置土地开发完毕及城市拆迁难度的加大,市中心的商品房供应量将急剧减少,由于地段的稀有及供求缺口的进一步拉大,市中心区域的商品房价在2007年还将继续走高,小户型公寓毛坯房及精装房均价分别有望达到5000元/平方米和6000元/平方米。
越来越多的外来地产品牌进入长沙,区域竞争升级成为全国性竞争
外来豪强抢滩长沙早已不是什么新鲜事了,但随着数量越来越多,个头越来越大,不但本土品牌已经失去了防守阵地,外来品牌之间的竞争也愈发激烈,各方在产品、概念、文化、营销手段等方面展开全方位的竞争,随着长沙外来品牌浙派、京派及南派三足鼎立格局的形成,区域性竞争将演变成为全国性竞争。
2/四方坪片区竞争个案
如果爱
项目名称
如果爱
投资商/开发商
湖南奇凡胜置业有限公司
项目简介
总规划25层,其中地上25层,地下1层交通状况:115、159、150、502、132、901路周边配套: 学校:国防科技大学、四方坪小学、国防科大附小、国防科