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房地产主流企业拿地策略及城市投资机会
2010年房地产主流企业拿地策略及城市投资机会分析报告
全国土地市场形势分析
供应增加,市场理性,土地价格稳中有降
住宅用地供应量持续增加,地价快速上涨势头得到遏制,土地价格稳中有降,企业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。
供应计划:完成率偏低,政府面临较大供应压力
通过下表可以看出,除了上海一次性推出214万平方米预公告地块以外,其他城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下。一线城市中,广州上半年实际供应量仅为计划的6%,深圳为14%,北京为22%;二线城市供应量明显高于一线城市,但也不足40%。如果供地计划顺利完成,地方政府下半年将面临较大供地压力,土地市场或将出现大规模的集中供地潮。
表:重点城市土地供应计划及2010年上半年完成率
供应:1-7月住宅用地供应量同比增长超过80%
2010年全国住宅用地供应181>.5万公顷,同比增加约140%。在此背景下,住宅用地供应持续增长,远超去年同期水平。2010年1-7月,全国(100个城市合计,下同),同比增长83%。
土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间,为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。
图:2010年1-7月全国住宅用地月度供应量
成交:1-7月住宅用地成交量同比增加近80%
2010年1-7月,,同比增长79%。
从单月数据来看,4-6月土地市场观望气氛浓厚,成交量逐月下降,但7月住宅用地成交量逐渐回升。7月成交住宅用地2312万平方米,环比增加9%,同比增加14%。
3-7月,,。
开发企业审时度势,根据企业发展需要,积极扩充土地储备。
图:2010年1-7月住宅用地月度成交量
价格:政府调控效果显现,土地价格稳中有降
上半年,全方米,较2009年下半年下降9%。7月全方米,较上半年均价低16%,环比下降14%。
新政百天之后,住宅用地楼面均价稳中有降,政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况,开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。
图:2010年1-7月全国住宅用地楼面均价走势
溢价:重点城市溢价水平普遍走低,高价地难觅踪影
随着土地市场热度的明显下降,主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下,大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是,7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。对于热点区域的地块,开发企业的积极性仍然较高。
表: 2010年1-7月重点城市住宅用地溢价率
地王:新政后土地市场“地王”难见
“地王”频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和2010年1季度,土地市场频频出现“地王”,北京更是一天出现三个“地王”。新政后,土地市场“地王”难见。
据统计,2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前,如总价前十位地块仅一宗出现在新政后(4月27日富力在天津摘得的地块),单价前十位地块除福州四幅综合地块外,均在新政前成交;溢价率前十位地块有7块在新政前成交。
表:2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜
流拍:新政后一线城市首现流拍,二线城市流拍较为普遍
新政过后,土地市场较为理性和谨慎,市场观望气氛浓厚,开发企业拿地的针对性较强,品质较差的地块出现流拍。一线城市北京、广州、深圳均出现住宅用地流拍现象,而在新政前,一线城市住宅用地供不应求。二线城市的流拍更为普遍,中山、合肥、佛山、长沙等城市均出现流拍地块,其中,中山有4宗住宅用地流拍,为7月流拍地块最多的城市。
表:2010年1-7月北京土地市场流拍地块一览
趋势:下半年商品房市场从“量跌价滞”到“调价促量”,将对土地市场供求产生重大影响
从历史数据看量价走势:根据2007年-2008年的市场调整路径,在抑制性政策出台后约一到两个季度,销售面积开始显著下降,再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严,房价过快上涨的势头已经得到遏制。
预计整个下半年特别是第三季度,“新国十条”及相关政策仍将继续对购房者有较大影响,东部地区和热点城市的成交量可能持续低迷,由于东部地区的商品房销售面积占全国超过50%,预计2010年全国销售面积将低于去年。商品房市场“调价促量”,开发企业资金回笼加快,产品去化速度加快,必将刺激对土地的需求,土地市场或将出现新一轮的“供不应求”。
机遇:土地流拍,地价走低,企业拿地良机再现
土地市场供求关系经历了2008年的“供过于求”到