物业管理法律关系客体.doc

物业管理法律关系客体.doc物业管理法律关系客体
法律关系客体是指法律关系主体权利义务共同指向的对象，包括 物、行为和非物质财富。客体是法律关系不可缺少的要素。法律 关系中，主体问的权利义务围绕一定的对象展开。针对一定的事 物，主体间才能设立一定权利义务，从而建立法律关系，否则， 权利义务无所依附，也无所谓法律关系的存在。
物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所 指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法权益的外在表 现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。各种 不同的物业管理法律关系，其客体有所不同，总的说来，可分为 物、行为和非物质财富3类。
1）物“物”指物业，即建筑物主体、附属设备、共用设施及相关场 地。物业是业主所有权、物业服务企业管理权指向的对象。依 据其所有权归属一般划分为专有部分和共有部分。
专有部分指物业中具有构造和使用上的独立性部分，专有部分与 其他专有部分或共有部分以墙壁、天花板、地板相间隔。根据《上 海物业管理条例》第62条的规定，居住物业的专有部分指“一套 住宅内部，由住宅的业主或使用人自用的卧室、客厅、十生间、 阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位组成”。
业主对专有部分所有权的性质是单独所有权，对专有部分可以依 法自由使用、收益、处分。由于物业服务合同中业主委员会对物 业服务企业的委托授权一般不涉及专有部分，所以就专有部分的 有关物业管理事项，业主须与物业服务企业另行约定。共有部分 指物业中除去专有部分由全体或多数业主共同拥有和使用的部
分。共有部分由物业的共用部位、共用设备、公共设施组成。 业主对共用部分依专有部分比例享有所有权。但业主对共用部分 的使用，不得妨碍侵犯其他业主的权益；而H共用部分的重大事 项须经业主大会或业主委员会决议批准。共用部分的维修管理是
物业服务合同的主要内容，是物业管理权指向的主要对象。
《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区
及组团（以下简称住宅小区） 第六条住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求:
（-） 所有建设项口按批准的小区规划和有关专业管理及设计 要求全部建成，并满足使用要求；
（二） 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全 部验收合格，验收资料齐全；
（三） 各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批 准的规划设计要求；
（四） 施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清 运完毕，达到场清地平；
（五） 拆迁居民已合理安置。
第七条 中请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：
（一） 规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划及 各个单项工程设计文件（图纸等）；
（-） 工程承发包合同；
（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文 件；
（四） 竣工资料（图纸）和技术档案资料；
（五） 建设行政主管部门规定的其它文件资料。
第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：
（一） 住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城 市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收 申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；
（二） 城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综 合验收申请报告和有关资料1个月内，应当组成由城建（包 括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房 地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参 加的综合验收小组；
（三） 综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单 位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况 进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设 行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；
（四） 城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审 查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和 有关设施办理交付使用手续。
验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不 再承担工程增建、改建费用。
第十条 分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成 后进行综合验收。
分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使
用功能要求的，可以分期投入使用。
《城市新建住宅小区管理办法》
本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
本办法所称新建住宅小区，是指达到…定规模，基础设施配娈比 较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区）。
本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小 区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安 和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条房地产行