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购物中心业态规划分析
在商业地产如火如荼发展的今天,购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态(各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合)。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点,促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣,实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。
类型及特点
1、   核心主力店
核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力,是为购物中心开发、招商和经营创造条件,保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结:
(1)超市
 属于开架售货，集中收款,满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区,以居民为主要消费对象，１０分钟左右可到达。营业面积在10００平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设,结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。
（２）大型超市
 实际营业面积６000平方米以上,品种齐全,满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价,结算设在出口处统一进行。
(3)百货商场
根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。 
类型
基本特点
选址
商圈与目标顾客
规模
商品(经营)结构
商品售卖方式
服务功能
管理信息系统
超市
市、区商业中心、居住区
辐射半径2公里左右，目标顾客以居民为主
营业面积在60００平方米以下
经营包装食品、生鲜食品和日用品/食品超市与综合超市商品结构不同。
自选销售,出入口分设,在收银台统一结算。
营业时间12小时以上
程度较高
大型超市
市、区商业中心、城较结合部、交通要道及大型居住区
辐射半径
实际营业面积
大众化衣、食、用品为主,自有品牌占相当部分,商品在400０种左右，实行低价、批量销售
自选销售，出入口分设,在收银台统一结算。
设不低于营业面积４０%的停车场
程度较高
2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主
6００0平方米以上
百货店
市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地
目标顾客以追求时尚和品位的流动顾客为主
营业面积6０00－２0０00平方米
综合性，门类齐全,以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主
采取柜台销售和开架面售相结合方式
注重服务，设餐饮、娱乐等服务项目和设施
程度较高
特点分析：
百货公司,是体现项目档次和特色展示窗口，应占据最佳的位置；其承租面积最大，通常在万平方米以上,可贯穿于商场首层—４、5Ｆ；租金方面，大型综合百货的租金承受水平相对较低，一般价位为6０-140元左右。
超市,通常放至底层以汇聚人流,并可使人流辐射至其它楼层,具有向