西安高端别墅项目调研报告.doc

ﻩ西安高端别墅项目调研报告
一、西安市宏观经济展望：
西安市现辖9区４县，总面积９9８3平方公里,常驻人口830万人（主城区５3０万人).是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市,是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡。
日前西安市的“国际化大都市”构想已经确立，与“北京"、“上海"一同成为了中国第一批三个“国际化大都市”定位的城市,也是西部唯一一个入选此“荣耀"的城市。同时也是当前三个城市中发展水平最低的城市,因此也成为了未来发展潜力最大的城市。
近年来,西安市经济发展速度处于全国前列，GDP从10０0亿元到２000亿元的跨越仅用了4年时间，目前西安市的ＧＤP总量占到全省的30％;　%,年末GDＰ总量达2719亿元；而预计本年度GDＰ仍会保持近1４％的涨幅速度，从而一举超出３000亿元大关。而目前,“十二·五规划"已经落地,已初步规划了“西安未来拟建”一都九城”　5年内初步国际化”的构想,同时也有了在“２020年　西安国际化大都市雏形显现"的目标，参考西安当前的发展水准，达到“北京”、“上海”般的水平，其未来的发展速度更加无可限量.
而西安做为二线城市，其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程，西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势，市场形势良好,商品房市场表现活跃，批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长，市场成交活跃。2003年至2０0９年市场供应每年都以20％—30%的增幅增长;市场需求每年均以２5％-３５％的增幅增长。而别墅市场的发展则更为落后，到目前为止仅有曲江一个版块以初具规模，但随着曲江不可替代的土地资源的开发完毕，其发展空间已不可避免的受到制约。故西安的别墅市场不仅出于发展的初级阶段，甚至将迎来一场市场空白的时期,发展机遇良好，未来前景巨大。
二、西安别墅市场走势分析
分析本期内西安的别墅走势，不能不分析曲江的别墅；可以说正是在曲江的别墅引领下，西安别墅在20１０年在才走进了黄金的一年。
09年末时西安别墅类的总体成交均价为１1677元/平方米；而进入10年后,在“金地”、“中海"、“鸿基” 等一线品牌开发商的共同发力下，最先迅速引爆了曲江的别墅市场，西安的别墅市场在曲江别墅均价不断升高的带动下开始迅速上扬。在这一过程中曲江别墅基本确立了西安市别墅市场的标杆地位,各种类型别墅价格不断上扬。甚至“金地"、“曲江公馆"的别墅最高价达到了50000元/。
尽管１0年如此辉煌，随着曲江板块最后一块纯别墅用地在“华侨城”的落幕,也宣告了曲江别墅用地的终结,西安的别墅随之将进入另一片天地。而由于西安的别墅市场起步较晚，目前仍远不及北京、上海等成熟地区的发展程度，尚处于一个较为单一的初级市场阶段。即便是目前非常利好的曲江别墅区域,也并没有像上海一样价格飞涨,，区域内别墅类市场的价格会因其稀缺性的关系而继续上扬。
三、西安市高端别墅市场的基本结构：
1、当前西安的别墅区大致可以分为三个:
Ⅰ　是曲江城市别墅区,属于城市生活别墅区；
代表楼盘有： “金地芙蓉世家"、 “金地湖城大境”、“龙湖曲江盛景”、“