2021年项目定位及目标客户群分析样本.doc

二零零零年十一月
协和新世界策划全案
目 录
第一部分 项目区域市场分析 2~11
天河区市场情况分析 2~4
区域市场分析 5~11
第二部分 项目价格评定及布署 12~17
项目价格评定 13~14
项目价格布署 15
项目资金回笼估计 15~17
第三部分 项目早期销售进度和安排 18~38
园林概述 18
项现在期推广计划安排表 18
筹备铺垫期布署 19~23
预热内部认购期 24~33
首次大型展销期布署 34~38
第四部分 项目设施及包装提议 39~42
展销中心功效设置和布局 39
现场包装 40
示范单位 41
住客大堂 41
塔楼住宅平面 42
住客会所 42
第五部分 项目定位及目标用户群分析 43~45
项目定位 43~44
目标用户群分析 44~45
第一部分 项目区域市场分析
天河区市场情况分析
供求关系分析
1~9月, , , 成交量和批出量基础持平, 但从总体上分析, 天河区高层住宅供给量较大, 供大于求情况仍相当严重。
表1: 天河区高层住宅供求情况
时间
预售批出量（m2）
成交量（m2）
1月
40,529
80,552
2月
163,628
51,179
3月
29,683
71,992
4月
98,077
84,081
5月
31,669
66,927
6月
89,378
83,960
7月
99,059
74,141
8月
186,752
58,035
9月
89,303
150,995
总计
1,675,759
1,690,955
天河区价格走势
1999年9月~9月, 天河区高层住宅成交价格形成稳中趋降态势, 整体处于调整期。 其中9月和1999年同期相比, 价格下降346元/m2, %。
表3: 天河区高层住宅成交价格走势
时间
成交价格（元/m2）
1999年9月
5,912
1999年10月
5,561
1999年11月
5,565
1999年12月
5,991
1月
6,096
2月
5,989
3月
5,283
4月
5,699
5月
5,229
6月
6,064
7月
5,982
8月
5,938
9月
5,566
区域市场分析
本项目所在天河北路段是天河北楼市竞争最猛烈地段, 在短短300m路两旁耸立着金田花园、 龙口花园、 帝景苑、 芳草园、 金海花园、 华标广场及天麟第等靠近10个在售楼盘, 在售面积快要40万m2。
深入分析对手项目标包装特点和销售情况, 对本项目标寻求正确定位和合适包装有莫大帮助。 下面仅选择紧邻本项目标芳草园、 华标广场及帝景苑作较深入分析。
周围项目资料明细分析
芳草园
本项目和芳草园属同一地块, 在计划上有很多资源是共享, 比如: 中央绿地、 室外运动场地及幼稚园等设施, 而单元面积和户型和本项目也比较相同, 所以它将是本项目销售中一个最关键对手。
广告特点: 风格比较清新, 表现其“天河北大型绿色环境保护小区”专题, 极轻易吸引年轻一代买家。
包装特点: 没有紧紧围绕住项目专题包装, 形象不鲜明。 不过因为1999年底开始内部认购时, 工程进度已经靠近封顶, 花园也基础完成, 现场环境在当初市场条件下是不错, 确实吸引了一班年轻买家和投资者。
推广布署: 因为缺乏连续性推广, 楼盘形象难以确立。
价格布署: 内部认购均价5,200元/m2, 第一次展销会调升至6,000元/m2均价, 调整过急、 调整幅度过快, 令市场难以接收, 故此, 销售进度一度受阻。
销售情况: 因为缺乏连续性推广, 现在销售率近50%。
户型分析
表3: 芳草园成交户型分析
面积
86m2
92m2
110m2
118m2
累计
户型
二房二厅
二房二厅
三房二厅
三房二厅
可售单元
108
108
108
108
432
成交单元
85
58
46
92
281
成交户型百分比
%
%
%
%
累计
成交套数百分比
%
%
%
%
65%
总结
向花园86m2和118m2单元, 虽是北向, 但仍然销售超出75%, 这对本项目在定价方面含有很强参考价值。
芳草园价格即使很有优