沈阳项目某初步定位与特色建议.doc

沈阳项目某初步定位与特色建议
沈阳项目
初步定位与特色建议
81>.0市场空白分析

相当于北京2006年水平
相当于北京2001年水平
人均消费性支出
随着沈阳经济快速增长,写字楼需求增长快;
写字楼有较好的发展机会,尤其是中等档次写字楼。
商务市场的极大发展将进一步带来酒店以及服务式公寓市场需求的增长。
相当于北京2005年水平;
%;
CBD写字楼存量是1999年的3倍,主要是乙级写字楼,众多甲级写字楼在建;中关村西区基本建成,;金融街成为大型国有企业总部聚集地,甲级写字楼存量增长34%。
相当于北京1999年水平;
1999年CBD编制规划,中关村西区开始规划建设,金融街首批总部进驻;
GDP
巨大的人口增长,将带来社会消费品零售总额的极大增长
规划增长到800万人

户籍人口
达到北京2006年水平,消费理念较原来有极大改变,更注重消费体验,mall成为大型商业发展的主要类型;
居民消费能力极大提高,zara, novo, c&a等众多时尚服饰品和餐饮、娱乐牌进入,品牌进入更新换代阶段;
众多一线品牌开始从王府饭店、国贸、东方瓜果尼察给您拓展到华贸等商场,新三里屯、王府井澳门中心等也定位于一线品牌;高档品牌更加接近中产阶层生活。
相当于北京2006年水平
相当于北京2001年水平
人均社会消费品零售总额
人均可支配收入
经济指标
相当于北京2001年水平
2006年年底
相当于北京2008年水平
本项目的机遇
2011年项目开业时


项目具有利用现有氛围向高档商场冲刺的良好机遇;
项目可以定位为以国际二线品牌为主,部分为较普及的和未进入沈阳的国际一线品牌。
关键词:与国际接轨的中高档次
新世界1店、中兴商厦、秋林商厦、商贸精品廊是沈阳最早开业的高档购物场所;太原街是沈阳消费者心目中传统高档购物商圈;
沈阳现有和未来有较多定位为国际一线品牌。
本项目所处的太原南街商业氛围稍差,会影响品牌商户的初步判断;
将本项目客户群定位为家庭月收入5000元以上、 30-40岁的时尚人群;
利用未来沈阳品牌更新换代机会,打造流行时尚基地,与现有商场形成竞争差异;
关键词:年轻时尚人群,时尚风向标
沈阳收入较高消费能力强的人群主要集中在30-40岁,其中较大部分对品牌认知度低;而且沈阳也缺乏国际知名时尚品牌,品牌重复度高。
未来随着经济快速发展,收入高人群趋向更年轻,同时有更多70年代末和80年代初的消费者将成为消费主体和时尚舆论主导者,国际时尚品牌将成为未来主要消费对象;
到项目开业时,新一拨国际时尚品牌将由北京向沈阳等二线城市拓展;
沈阳商城存在正规的商场品牌不时尚,时尚的服饰无牌子,档次低;缺乏时尚品牌集中地。
集购物、餐饮、娱乐休闲为一体、带来全新消费理念的购物中心具有较好的发展前景;
关键词:全新的消费理念
沈阳目前商业类型主要以百货为主,缺乏购物中心;
现有大型商业内主要以商品零售为主,餐饮、娱乐比例低;
沈阳经济发展快,人均收入和消费支出增长快,预计到项目开业时消费理念将有别于目前。
本项目可以依托区域巨大的人流,发展收益更高的购物中心商业,而不必完全依赖于百货此类主力店;
关键词:购物中心
本项目处在成熟的太原街商圈内,拥有众多的消费者;
未来区域道路、停车改善,地铁通车,为区域带来更多人群;
本项目的机遇
市场表现

将本项目打造成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合购物中心;
以国际二线品牌和国际时尚品牌为主的时尚前沿基地;
整个商场为体现时尚、娱乐、教育、家庭的“时尚家庭育乐馆”。
商业定位的差异化特征:
主题不同,消费体验不同
更加时尚,品牌店的升级
业态之间的融合,餐饮与娱乐、餐饮与购物的融合
细节的关注,设计细节,业态布局细节,例如在运动用品层,布置一个小足球场
将摒弃纯粹的娱乐和纯粹的餐饮,将餐饮和娱乐在同一空间内组合,与娱乐相组合的也不再是快餐类设施;
充分满足消费者朋友聚会的餐饮娱乐需求。
关键词:朋友共享的娱乐空间,精彩的周末
沈阳消费者餐饮和娱乐频次高,消费金额也较高;餐饮娱乐消费能力强;
餐饮、娱乐消费的主要目的是朋友聚会;
本项目高层可以针对儿童需求,打造集儿童早教、娱乐、服饰、餐饮以及学习用品为一体的儿童天地;
同时还可以突出家庭的概念;
关键词:现代家庭生活方式,寓教于乐
主体消费人群75%以上为在婚,有自己独立的家庭;
其中,30