世联2012年下半年合肥金宇天地城营销策略执行.doc

世联2012年下半年合肥金宇天地城营销策略执行
谨呈:华盛集团金宇地产
世联地产金宇天地城项目组
《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市!联系:1053527879 房地产商域网://1>.
2012年上半年销售回顾
2012年下半年目标及分解
本次报告结构
策略总纲
营销攻略
市场
分析
本体
分析
客户
分析
核心问题提出
*
截止到6月27日首期共计销售248套,小户型232套;大户型16套,%,,,实现整体均价4708元。
产品
一期总套数
已售套数
销售率
两房
238
232
%
三房
240
16
%
销售回顾
产品
面积区间
总建面
建面比
套数
套数比
三房
-㎡
29300㎡
%
240
%
两房
-㎡
21080㎡
%
238
%
合计
50380㎡
478
*

2
3
4
5
6
工程
节点
销售
动作
推广
主题
样板房软硬装结束,首期产品预售
首期产品蓄客
4月28号首期开盘
5月1日样板房开放
1月售楼部进场
园林展示区开放
“天地城,自成天地”3月31日诚意登记
“唯中心,正豪宅”4月28日旷世开盘
售楼处及景观展示区即将开放
营销回顾
时间轴线
二组团线下认筹
3月31号首期认筹
1月7号售楼处+景观展示区开放
首期热销,新品上市
2012年上半年营销思路:推广线上线下齐动,主题由务虚转向务实。
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2012年下半年目标及分解
策略总纲
营销攻略
市场
分析
本体
分析
客户
分析
核心问题提出
*
下半年目标
销售货量:
5个月力争6万方
销售金额:
3个亿
*
3个亿销售目标的分解
项目批次


2012年各月销售目标
计划总额
8月
9月
10月
11月
12月
推售节点

二组团开盘
13#加推
loft开盘,20#加推
19#、25#加推
28#加推

下半年货量
金额
13,000
4,000
4,500
4,000
4,000
29,500
下半年货量
套数
300
100
120
100
100
720
*
背后的启示:
一,大范围提高上门量,增大成交率;
二,把握市场大势,保证货量,快速去化,在保证量的同时实现价格的突破;
三,淡市下项目知名度的建立依托的是市场的销量。
5个月6万方的销量意味着什么?
除去8月份开盘实现300套左右的销量外,其余月销售套数均100套以上,任务艰巨;
按20%的成交率计算,月上门量必须达到500人(诚意客户),但目前的月平均上门量不足200人,存在巨大落差;
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策略总纲
营销攻略
市场
分析
本体
分析
客户
分析
核心问题提出
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核心问题
客户获知的有效渠道相对有限与密集推售的矛盾下,如何实现月均百套的销量?
在肥西市场平稳的情况下,如何通过营销发力,实现量的突破?
*
解决思路
1、持续关注自身量与价之间的平衡关系;
2、关注竞争对手的价格策略调整;
3、利用内部的价格杠杆和采取动态的价格策略;
4、把核心客户所在区域做透;
5、现有的有效渠道(派单、老带新)做活做广;
6、活动线的有效支持;
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营销攻略
市场
分析
本体
分析
客户
分析
核心问题提出
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合肥楼市上半年“冰—水—火三重天”
1月成交量跌入低谷,楼市现“倒春寒”,冰气逼人;
2月成交量涨近八成,楼市冰化;
“金三银四红五”量价齐升,完美收官。
政策:利好政策不断,银行贷款利率下调、房贷利率优惠……
客户:观望心理降低,看到合适便出手;
开发商:由观望入市到扎推开盘。
7月合肥入市量达6600套,预计21家楼盘推盘;
随着9、10月新推盘的增加,全年成交量高点将会到来。
原因分析
未来走势
竞争分析
合肥市上半年月度销售量
肥西市场货量充足,下半年消化压力大
项目名称
住宅总货量
已售货量
12年上半年去化量
剩余货量
中街水晶城
40万方
24万方

16万方
名邦西城国际
40万方
15万方
3.