苏州双冠集团独墅湖综合体项目市场研究定位投资分析（一）.doc

苏州双冠集团独墅湖综合体项目市场研究定位投资分析(一)
执行总结篇
执行总结篇
商业物业篇
写字楼篇
酒店篇
展馆篇
别墅篇
酒店式公寓篇
投资效益篇
规划建议篇
1
2
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本项目作为独墅湖板块规模最大的房地产项目之一,对整个独墅湖板块功能升级、改造、提升,以及双冠集团的品牌价值起深远的影响;
本项目操作难度大,对资金要求高。需要准确的定位和市场预见性、合理的开发节奏以及科学的营销方式。
对项目的理解
本项目由写字楼、商业、酒店式公寓、酒店、会馆等多种不同的物业形态组成,是一个大型复合型的都市综合体项目;
执行总结篇
项目理解
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本地块位于苏州市未来的发展方向——独墅湖板块,项目形象要求高,业态组合复杂,本着“整合资源,提升价值,创造优势”的原则,为了争取项目获取最大的经济效益并兼顾一定的社会效益,我行制定了如下执行目标:
顺应不断变化的市场,寻求合理的项目定位
树立精品形象,弘扬双冠品牌
取得良好的投资效果
执行目标
执行总结篇
执行目标
执行总结篇
序号
工作内容
序号
工作内容
1
苏州宏观经济环境调研
12
客群特征调研
2
苏州总体规划调研
13
重点竞争个案分析
3
独墅湖板块调研
14
苏州主要商务区调研
4
苏州主要商圈调查
15
重点写字楼调研
5
两湖板块物业普查
16
苏州主要产业调研
6
消费者行为研究
17
写字楼租户访谈
7
重点大型商业调研
18
四、五星级酒店调研
8
潜在商业项目调研
19
酒店式公寓调研
9
个案分析
20
企业消费访谈
10
经营者访谈
21
旅游、会展等市场调研
11
苏州别墅板块研究
22
未来竞争性项目调研
在项目执行过程中,根据项目地块性质及项目特点,我行主要开展的市场调研包括:
市场调研内容
项目总体定位
独墅湖板块活力源
苏州未来生活方式的源动力
辐射区域
面向金鸡湖CBD
服务周围区域
辐射全苏州
项目功能:
打造苏州全新”一站式“的购物天堂
搭建服务环金鸡湖CBD的商务平台
树立独墅湖板块楼宇建设新标杆
构筑苏州商务、休闲的核心高地
实力开发商全力打造、丰富多元物业组合、创新购物娱乐生活方式,面向苏州提供的高品质生活、商务、休闲服务为目标的
执行总结篇
总体定位
执行总结篇
体现人性化、现代化,集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式”超区域型Shopping Mall,成为独墅湖板块的“商业航母”。
与独墅湖高档住宅区相匹配的高品质甲级写字楼。
以独墅湖未来的前景规划为蓝本,以板块的升值潜力为诉求,是理想的居住/投资两相宜的产品。
商业
写字楼
酒店式公寓
分物业定位
企业会所
依托环金鸡湖CBD、面向苏州市区的高品质住所及提供高档服务的形态上类似别墅的企业会所。
立足于金鸡湖CBD,辐射全市的大型偏度假式四星级酒店,是商务办公/会务的交流所,是生活/旅游的栖息地。
酒店
。
展馆
突出主题、创意与个性化,集教育文化、休闲娱乐、展示等于一体的现代化展馆。
分物业定位
执行总结篇
环金鸡湖CBD
独墅湖高档住宅区
周边未来人口50万
市场培育将
漫长而艰苦
本项目将更多的依赖于环独墅湖板块居住氛围以及环金鸡湖板块商务、商业氛围的形成,CBD的形成过程必将漫长而艰苦,此过程也使得本项目的商业、商务物业部分成功需要一定时间。
巨大消费市场
项目前景
商业物业篇
执行总结篇
商业物业篇
写字楼篇
酒店篇
展馆篇
别墅篇
酒店式公寓篇
投资效益篇
规划建议篇
分析思路
商业经营者调研
周边区域调研
消费者消费偏好调研
辐射商圈确定
合理性
商家预期
体量、业态确定
商业定位
商圈分析
未来商业供应
商业市场现状
商业趋势预测
否
是
商业物业分析思路
商业市场分析
苏州市商业市场现状综述
业态格局:以大型百货为主导,超市连锁迅速发展。
规划布局:布局较为合理,高、中、低端百货错位竞争与合作的格局已经形成,能为不同层次的顾客提供更多的选择,商圈布点较为均衡。但仍然存在较多的问题,主要商业网点分布在东、南、西、北环线以内。
零售业发展潜力巨大:社会消费品零售总额年均增长171>.85%。
商业市场分析
苏州市商业市场现状综述
按照2008年苏州市区人口计算,,与商业发达地区水平相比(相对其城市人均收入),苏州市人均商业面积并没有太大差距。
未来随着苏州宏观经济的持续看好,以及城市化进程平稳发展,因此,可