苏州独墅湖板块房地产市场调研报告.doc

苏州独墅湖板块房地产市场调研报告
苏州独墅湖板块
房地产市场调研报告
苏州同策市场部
2011/01/01
独墅湖区位
独墅湖交通
独墅湖景观
独墅湖规划
独墅湖总结
供需分析
公寓个案篇
别墅个案篇
个案总结
产品研究
客群研究
营销分析
推广分析
区域共性
区域差异性
未来展望
报告思路
独墅湖区位
在行政区域划分上,独墅湖西岸归属吴中区,而东岸和北岸归属工业园区。
独墅湖处于工业园区和吴中区两大板块的结合部,周边有娄葑镇、斜塘镇、郭巷镇,高教区等
独墅湖板块是指位于独墅湖西岸、北岸、东岸的区域,目前南岸尚未开发
斜塘镇
高教区
郭巷镇
娄葑镇
独墅湖以原生态湖景著称,水面111>.52平方公里,。
政府50亿资金启动独墅湖波光湖景的回水工程打造专属自然景观带城市内湖
独墅湖见证了纯粹的苏州传统文化情结---鱼米之乡的缩影,这里是苏州水生鱼类的天堂,苏城绝大多数食用鱼类在这里生长繁衍
独墅湖自然景观非常好,很长的水岸线,如果把金鸡湖比作华丽时尚前卫的大家闺秀,那么独墅湖就如天然去雕饰,婉约清丽的小家碧玉
独墅湖景观
独墅湖教堂
实景
独墅湖交通
独墅湖大道
金鸡湖大道
东方大道
星湖街
苏嘉杭高速
东环高架
主要交通干线:
地铁3号线
娄葑镇站
独墅湖路站
斜塘镇站
隧道
独墅湖
金鸡湖
地铁2号线
迎春南路站
高架:东环高架、苏嘉杭高速公路,南环延伸段工程
地铁:3号线靠近娄葑镇站、独墅湖路站等,2号线从迎春南路站向东至高教区有一个延伸段
隧道:独墅湖湖底隧道
主干道:独墅湖大道、金鸡湖大道、星海街、通达路、东方大道等,距市区车程不足6分钟
通达路
两大水域、三条主干道、两条轻轨,两座高架,一条隧道
交通的便捷性使得地段成为第一居所成为可能
新机场路南迁改造工程
延伸段
,,为目前国内最长
独墅湖交通
苏州独墅湖隧道全面竣工并正式通车对于独墅湖有着重大的历史意义。缓解了城南东西向交通压力,实现了园区东南和城区快速对接。
交通瓶颈的打破,为区域内自身客源的流动和对外部客源的拓展奠定了基础
隧道入口
隧道入口
实景
独墅湖规划
■地段靠东南,长期被金鸡湖边缘化,生活配套不足,由于周边多动迁房,整体形象不高。
■得天独厚的自然资源,原生态湖景,不同于金鸡湖人工造景,远离工业区
■高端人文教育资源丰富,高知聚集地,商业配套相对滞后,主要受传统商圈的辐射
■地块大盘云集,地王频现,土地储备丰富,为板块低密度中高档生活区,多别墅产品
■随着区域未来供应的跟进,交通的日益完善,独墅湖高教区的开发成熟,有望吸引新生人口与高素质人口聚集。
板块现状
未来规划
外溢金鸡湖价值效应,依托生态湖景优势,打造低密度高尚居住生活区,形成高端人士聚集,人文教育特色显著的活力地带
高尚居住+生态湖景+人文配套
未来商业中心
(双冠商业)
低密度中高档居住区
中高档居住区
高尔夫场
五星酒店
高等教育区
研究生城
教堂
沿湖公园
科技产业园
商务中心
体育馆
影剧院
娄葑动迁房
斜塘动迁房
中高档居住区
独墅湖规划
■片区发展较早,已形成湖西和湖东两个CBD,金融商贸业发达,休闲娱乐设施完善,更多的以公建配套的形式,比如科文中心,博览中心。
■人工雕琢的痕迹较多,人工造景,比如湖滨大道,摩天轮,李公堤,游艇码头等。
■湖西高端居住区已成绝版,配套一流,典型商贸中心---左岸商业街;大湖东板块品质大盘云集,后续供应充足,潜力巨大,附近有园区行政中心---园区管委会。
金鸡湖总体规划
湖西CBD
湖东CBD
现代大道
中高档居住区
湖东
中档居住区
湖西
高档居住区
双湖中高档居住区
与湖西板块不同,双湖板块(沿金鸡湖大道)可以共享金鸡湖周边配套,此处居住价值凸显,因而此地多别墅产品和低密度住宅。
金鸡湖
金鸡湖---商务休闲的湖;独墅湖---生活居住的湖

独墅湖规划
高等教育区
白鹭园
16
影剧院
19
22
生物纳米科技园
24
邻里中心
18
体育馆
21
创意产业园
8
文星广场
25
月亮湾商务中心
独墅湖图书馆
1
翰林缘小区
10
24
入驻高校名单:
苏州大学、中国科大、人民大学、南大、西交大、东南大学、川大、武汉大学、华中科大、华北电力、西交利物浦、港大思培等
高教区占地共10平方公里,3平方公里用于研究生教育基地,3平方公里用于