雅颂居物业管理方案.doc

雅颂居物业管理方案
(草 案)
目　 　录
内容提要
物业概况
管理公司简介
管理宗旨与目标
管理模式
管理构架
管理实施工作计划
管理所需设备设施装备计划
管理人员配备与培训
具体管理措施
前期管理
入伙管理
装修管理
日常维护管理
设备设施维护与管理(水、电、气、电梯）
公共安全与秩序维护与管理（保安、消防、停车、紧急事件)
环境清洁保洁维护与管理
绿化维护与管理
客户服务




行政与客户档案管理
财务管理


财务预算
前期人员经费预算
开办费预算
管理预算
总结
ﻬ内容提要
雅颂居是嘉里集团在深圳市开发建设的第一个大型高层豪宅项目,在物业管理方面,我们将依托嘉里集团在豪宅管理上的丰富经验和香格里拉酒店管理背景的支持,通过我们的精心策划和百倍努力,让雅颂居成为深圳市高层豪宅物业管理的典范。
我们将在雅颂居实现酒店式管理,视客为宾,以客为尊,对人全心服务,对物细心呵护,使雅颂居看得见的地方更显尊贵,看不见的地方倍感管理的细心。
我们将通过人员的严格培训和管理、管理制度的完善和可行、程序的规范和高效、严明的纪律和有效的监督、明晰的法律关系来实现我们的管理目标。
雅颂居管理处共须管理服务人员92人,其中经理1人,副经理1人,客户服务部21人（含大堂副理、行政助理、出纳、车场收银、家政服务、花工）,会所8人,工程维修部10人,保安部5１人。大堂副理、车场收银员、保安员、监控人员实行24小时三班倒工作制,车场收银员、工程维修人员、会所服务员、保安员实行每个星期6天工作制。
雅颂居物业管理费依据深圳市政府指导价格执行,。
雅颂居管理处的开办费为1,010,５08元。根据财务规定,其中511,２３０元按５年摊销、499,2７８元按1年摊销计入管理预算。
入伙前雅颂居管理处筹建人员费用６83,20２元,以及部分与物业管理相关的设备设施(如标识牌、消防设施、垃圾桶、停车场减速坡与反光镜、装修期墙体保护材料等）计1,064,931元由发展商支出,上述费用合计1,7４８,133元未计入管理预算。
管理预算分为住宅管理预算和会所管理预算。
雅颂居营运收入包括管理费、停车费、会所收入、家政服务收入。其中管理费占住宅管理预算营运收入的64%,停车费占住宅管理预算营运收入的３5％。
雅颂居全部入住后,即入伙后第三年,住宅管理预算中员工费用仅占净收入的3８．１９%。
在管理预算中,因前期开办费的摊销和第一、二年因入住人数少而影响停车费与会所收入,所以,第一、二年将出现亏损。第一年住宅管理预算亏损３2６,０96元,会所管理预算亏损3８2,８83元,合计亏损708,９79元;第二年随着入住人数增加,停车费增加、而待摊费用减少,第二年住宅管理预算实现盈余462,001元、累计盈余1３5,９０５元,会所管理预算则累计亏损825,２50元。到第三年按100%入伙、停车位1０0%出租计,住宅管理预算将累计盈余１,347,61０元,会所管理预算则累计亏损1,155,０23元。综合住宅与会所的管理预算将实现收支平衡、略有节余的经营目标,累计盈余192,586元。
ﻬ
物业概况
　 雅颂居是深圳市福田区中心区仅有的几个住宅项目之一。其独特的地
理位置和嘉里集团的品牌效应,已被深圳市行业人仕和境内外消费者关注。
雅颂居高档典雅酒店式大堂、精心的户型设计,配套高级豪华会所和优美
怡人的园林景观,在深圳市豪宅市场是不多见的。
地理位置
　 本物业位于深圳市福田区中心区。东临彩田路;南面深南路;西面
　 　　路;北靠福中路。
发展商
　 　 嘉里建设(深圳)有限公司
物业性质
　　 　 　住宅
用地面积
　 　
总建筑面积
　 116,100．38平方米
物业构成
共有4栋２３层住宅,４栋3２层住宅,1栋4层会所和一所幼儿园构成。
8栋住宅共有二层地下室、停车场设于地下室,共有560个车位。
管理公司简介
公司简介
　嘉里物业管理（深圳)有限公司是嘉里建设有限公司属下的专业物业管
理公司。该公司拥有一批资深的专业物业管理人才和技术人才,有良好的物
　业管理经验。嘉里集团在境外丰富的豪宅管理经验和旗下香格里拉酒店的管　
理背景,为嘉里物业管理(深圳)有限公司的规范管理和优秀管理提供有力
　 的支持。
管理物业介绍
　 　　 嘉里物业管理（深圳)有限