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北京通州梨园镇
项 目 建 议 书
北京通州梨园镇
项 目 建 议 书
通州梨园镇项目关键词
1、项目名称：北京通州梨园镇
2、项目位置：北京市通州区梨园镇
项目四至：东至规划路，南至现状住宅小区，西至11站街，北至京津公路
3、转让方式：挂牌
4、交易对象：北京市土地储备中心通州分中心
5、一级开发商：新城基业房地产开发公司
6、开发属性：二级开发
7、规划用地面积：总占地面积为69200㎡，
其中：规划建设用地61200㎡,代征道路用地8000㎡
8、总建筑面积：175950㎡，
其中：（1）地上建筑面积：153000㎡；地下建筑面积：22950㎡（满足人防、部分车库、物业管理用房、设备用房和其他公共服务设施用房的要求,按15%估算）
居住建筑面积：12240㎡, 其中：普通商品房建筑面积104040㎡; 双限房建筑面积：18360㎡（满足政府规定）；
非配套公建建筑面积：30600㎡,
配套公建面积3000㎡，
9、项目容积率：
控高：
控制高度：80米；
绿化率：≥30%
建筑密度：≤30%
10、预计挂牌价格：38250万元（土地出让金和土地补偿）
12、土地楼面价：2500元/㎡
13、项目直接成本：96009万元（含土地成本、建安成本及不可预见等直接成本，详见正文《投资估算表》）
其中：
14、可售地上面积单方成本：6275元/㎡（直接总成本/地上可售面积）
15、周边调查市场均价：
（1）普通住宅（毛坯房）7800元/㎡
（2）商业整体15000元/㎡
16、同类可比产品最低价格：
（1）普通住宅（毛坯）6584元/㎡；（当代名筑）
（2商业整体12000元/㎡
同类可比产品最高价格
（1）普通住宅（毛坯房）： 8478元/㎡；（新通国际花园）
（2）商业整体15000元/㎡
17、项目预计销售均价：整体均价8843元/㎡，其中：
（1）普通住宅7100元/㎡
（3）商业整体1500元/㎡
18、预计总销售收入153195万元
其中：
（1）住宅销售收入87345万元
（2）商业销售收入45900万元
(3)车库收入19950万元
19、
20、投资利润率：%；

21、投资回收期：24个月
22、付款方式：
建议结论：
收购该项目公司100%股权
理由：
1、该项目紧临通州梨园，属通州区的居住区，具有明显的地理、交通、商务优势；
2、通州区成熟地区，短、平、快项目，市场前景较好；
3、门槛相对较低，操作简单，交易方式安全；
目 录
第一部分 项目情况简介
一、项目概况
二、项目经济技术指标
三、项目功能分布
四、项目进展情况
第二部分 项目市场分析和项目定位
北京市房地产市场分析
区域市场分析
市场调研数据
市场调研分析
项目定位
第三部分 项目经济分析
一、成本分析
二、投资估算表
三、收益分析
第四部分 转让价款支付方式
第五部分 项目开发条件及文件
第一部分 项目情况简介
一、项目概况
：北京通州久居雅园项目
：通州区梨园镇
四至范围：东至DBC加州小镇，南至规划路，西至现状住宅小区，北至京津公路。地处通州梨园区域中心，地理位置十分优越。该地区属于通州区梨园镇的黄金地段。
本案
↑北
项目在北京市相对位置
本案
↑北
项目在通州区的相对区位
地块位置
项目的鸟瞰图
3. 项目实景
项目的南边界