西安天正幸福里住宅项目整合营销方案2007年.doc

西安天正幸福里住宅项目整合营销方案2007年
中强集团
天正幸福里整合营销方案
前言
“天正幸福里”项目现已进入项目营销的前期阶段,通
过此次提报,希望同贵公司在天正幸福里项以下几方面:
项目营销定位
目标客户定位
阶段销售任务
销售推广方式
进行沟通,以期对项目营销有实际的借鉴和指导意义。
产品理解
市场研究
项目销售
包装推广
报告要解决的几个问题
幸福里的产品有什么特点?
产品在区域市场的竞争力?
市场行情及政策环境如何?
我们的目标客户是谁?
不同价格下我们面对的竞争对手和和客户?
房子咋卖,每阶段的销售任务是什么?
前期我们采取什么销售政策?
项目启动市场推广怎么做?
产品理解
市场研究
项目销售
包装推广
目录
1
产品
(销售产品理解)
结合市场调研,从客户的视角出发,对项目在市场的竞争力进行判断。
项目位置
地块地形
规划方案
景观设计
装修标准
社区配套
产品理解
市场研究
项目销售
包装推广
地理位置
西万路与绕城高速交汇处东北角
两大公园分布在西侧
高端项目、大盘聚集区域
高新区未来的CBD
区域客户流向的末端
一般
较好
较差
优越
客户观点
连片开发模糊了区域项目之间位置上的差别
交通距离的心里感觉也被缩短
项目与同区域项目,地理位置成为共有属性之一
地块地形
占地243>.44亩
形状不规则,且被一条路分为南北两部分
周边多为低矮村民住宅,无遮挡
西、南两侧临路仅15米左右,噪音影响大
项目名称
占地面积
总建面
兰乔圣菲
150亩
18万㎡
罗曼公社
15亩
4万㎡
紫薇·尚层
85亩
18万㎡
融侨·紫薇馨苑
432亩
80万㎡
金泰·假日花城
318亩
66万㎡
绿地世纪城
1160亩
120万㎡
逸翠园
968亩
106万㎡
合计
区域内其他项目基本为大盘,其项目地块基本无明显硬伤
项目由于体量及地块形状,造成了噪音、村落成为项目的销售难点
产品理解
市场研究
项目销售
包装推广
规划方案
规划建设3栋26层点式高层住宅
总建筑面积8万㎡,总套数826
建筑密度约22%,
项目名称
占地面积
总建面
容积率
楼宇数
总户数
兰乔圣菲
150亩
18万㎡

11栋
1000
罗曼公社
15亩
4万㎡

2栋
400
紫薇·尚层
85亩
18万㎡

13栋
1531
融侨·紫薇馨苑
432亩
80万㎡

51栋
5500
金泰·假日花城
318亩
66万㎡

46栋
4000
绿地世纪城
1160亩
120万㎡

54栋
4750
逸翠园
968亩
106万㎡

52栋
4500
合计
3128亩
412万㎡
同其他项目相比,我项目的高建筑密度、高容积率、小型社区;室外活动空间狭小将成为销售难点,但是客户对规划不满意者较少
一般
较好
较差
很好
客户观点
产品理解
市场研究
项目销售
包装推广
景观
西侧50米景观带
两个约㎡休闲广场
入口出主题景观
客户需求
客户需求明显多样化,
周边楼盘自身配套及景观多数有特色
我项目劣势明显
项目名称
兰乔圣菲
紫薇·尚层
融侨·紫薇馨苑
金泰·假日花城
绿地世纪城
逸翠园
社区配套
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㎡绿色景观带;
、休闲会所;
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景观及社区配套
配套
停车位:200多个;
商业:两栋4层办公用楼底层,约4000㎡
户型设计
项目名称
一室
两室
三室
面积
总量
已售
面积
放量
已售
面积
总量
已售
兰乔圣菲
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80
184套
147套