中冶镇江蓝城项目市场营销报告.doc

中冶镇江蓝城项目市场营销报告
中冶镇江蓝城项目市场营销报告
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二零一零年十月二十一日
镇江位于江苏省西南部,长江下游南岸,西接南京
东邻上海。北与扬州、泰州隔江相望。
镇江地势西高东低,南高北低,呈波状起伏,形成以丘陵岗地为主的地貌特征。
镇江是长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一,同时也处于南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处,具有一定的双向辐射的优势。
2010年7月1日的沪宁高铁建成通车后,镇江到上海的时间缩短为90分钟。
了解镇江
镇江05年~09年年均GDP增幅在10%以上,09年人均GDP突破8000美元,在16个长三角城市位于中等水平,但人均消费处于中下水平。
镇江产业结构不断优化,09年产业比重为33>.0::,支柱产业为旅游、化工、造纸、建材等制造业。
西班牙银峰
美国沃尔玛
镇江世界500强企业一览表
新加坡亚洲浆纸业有限公司
美国国际电话电报公司
法国罗克韦尔
日本日立造船株式
美国泰克电子有限公司
日本三菱商事株式会社
意大利菲亚特公司
法国道达尔中国投资有限公司
了解镇江
城市规划
重点沿江,积极向南的沿江沿路“T”字形城市空间发展模式
将城市空间结构优化整合为适应大城市框架发展需要的“一体两翼”,即主城和东西两翼共七个分区,形成“T”字形布局结构
主城构筑“山、水、城”的城市空间框架,强化城市中心的服务功能,人口按90万控制
梯度产业发展战略,构筑“一核三带五区”的产业布局
一核,以镇江市主城为核心,着重发展服务业
三带,以中心城区以西、沪宁高速接线和镇溧高速公路沿线、中心城区以东构筑三条产业带
五区,是指构筑五大产业区,形成中部都市产业区、南部轻质产业区、西部综合产业区、东部基础产业区、江中洲岛生态区
基础产业现代物流
基础产业现代物流
高新技术产业园
长江
市中心
7KM
<位于镇江主城核心区内,东紧临长江,西至市中心直线距离约为7KM>
区位属性
镇江作为长三角经济体,对外交通联系方便,水、陆、空、铁四维立体交通。
沪宁城际、京沪高铁均在镇江设站;南京、常州两大机场可用;沪宁高速、312、104国道。
长江与京杭大运河在镇江形成十字黄金水道。
项目两侧均为镇江市主干道,道路交通较好,可达性较强。
但项目周边公交线路较为匮乏,目前仅有一辆公交线路14路经过项目。
交通属性
周边5公里范围内教育配套,医疗卫生较为丰富,但地块周边略显不足。
项目处于几大区域商业中心辐射范围之内。
但周边商业主要为优山美地商业街配套,现缺乏大型集中的商业。
环境配套
长江
江苏大学
谷阳北路
象山路
禹山路
象山路路况
谷阳北路禹山路
优山美地
江苏大学
禹山路路况
地块现状遍布高压线
地块北侧农田
地块内水塘
地块位于禹山路以北、谷阳北路以东,呈狭长型,现状平整,北侧为农田和部分当地农民房
地块内遍布高压线,河流贯通。西侧有垃圾处理厂,禹山路上可直接目测到2个烟囱
东北侧约1公里为长江堤,原地目测范围内看不见长江
项目四至
项目自身属性总结
项目位于镇江市区边缘,离市中心7KM,东临长江,属于滨江板块和丁卯新城的结合部;
大环境配套相对齐全,小环境比较匮乏;
大区域交通联动性强,小区域内公交线路极少,外区可达性差;
项目地块呈狭长型、周边现有外部环境较差,废弃的厂房、农田、高压线。
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,项目对外公开
(现场售楼处)及示范区开放,正式开盘

2011年底项目实现4亿销售金额
中冶京诚的品牌在长三角的迅速确立
在保证量的前提下实现项目价值最大化
【释疑】
从镇江市场格局中寻找核心问题的解决之道
TIP1
05年~09年镇江总体商品房市场供应量比较平稳
成交量在09年集中爆发,突破400万方
成交均价历年年均增幅在11%左右,整体市场处于长三角中下水平
历年镇江市场
2010年镇江市场
09年下半年市场有集中放量成交,10年上半年回落至去年同期水平
10年新政对镇江市场影响不大,与长三角其他一线大城市相比有很大区别
10年4月市场有一次集中放量,目前整体市场处于供大于求,市场去化压力比较大
历年成交价格涨幅平稳,在10年上半年有一个加速上涨的趋势,%
各区域市场
京口、润州是镇江市区主要住宅区域,成交量比较大、价格也处于全市高位
丹徒和大