新景祥2010镇江中冶蓝城项目市场分析2.doc

新景祥2010镇江中冶蓝城项目市场分析2
对房产商的影响——政府在土地、融资、税收及开发环节对开发企业的约束加大,对企业而言“博价”的风险日益加大,“博量”是目前条件下的最优选择
政策影响
1
市场影响
消费者消费心理拉长,市场趋冷,开发商快速回现压力增大;
市场风险较大,高端项目面临的风险更大;
博价空间缩小,利润将受到一定影响;
2
土地增值税政策
加大对高房价项目的土地增值税的清算力度;
提高定价较高项目的土地增值税预增率,加大企业资金压力;
高端项目将受到冲击
3
融资、购地政策
加强对房地产开发企业购地和融资的监管;
加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理,提高其审批条件,企业开发资金压力增大;
加大对存有土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,加大了其在融资、购地方面的惩罚力度,将不批准其上市、再融资和参与土地竞拍。
4
预售政策
加大对交易环节违法、违规事件查处力度和披露曝光力度,并提高预售许可管理,对一些不规范类企业尤其是在二三线城市中较多出现的未取得预售许可证而进行销售的开发商打击重大;
提高预售规模,禁止小规模销售哄抬价格
政策影响
对市场的影响——市场将再次进入一个盘整博弈期,“鱼”(成交量)与“熊掌”(成交价格)不可兼得,短期内以量补价可能会成为一定的趋势
成交层面
需求层面
供应层面
政策对市场的影响
政策严控高价房,高端项目的供应将大幅减少;
保障性住房和普通商品房的供应量将大幅增加;
供不应求的局面将得以改善;
提高了刚需客户的入市门槛, 抑制其需求;
加大了改善性消费者的成本,抑制其需求
打击了投资性和投机性客户的信心,需求迅速尾萎缩
政策影响消费者心理预期,观望期延长,成交将萎缩;
成交量的萎缩及高房价项目的管制,市场成交均价将走低
政策影响
对镇江的影响——2009年消化了大量存量,2010新政节点成交量降低,后期逐步回升,整体受新政影响不大,未来前景看好
政策影响
2009年月均去化量470078平米
2009年月成交均价3851元/平米
2010年月均去化量245073平米
2010年月成交均价4480元/平米
政策影响小结
1
对消费者的影响:更为严厉的信贷政策及限购措施,提高了刚需客户的入市门槛,严重影响改善性需求和投资性需求的心理预期,消费者将进入观望期。
3
2
4
对地方政府的影响:房价问责机制将促使各地政府尽快出台实施细则,考核压力及政府回归保障角色将改变市场的供应结构,保障房市场潜力逐步呈现。
对市场的影响:市场将再次进入一个盘整博弈期,“鱼”(成交量)与“熊掌”(成交价格)不可兼得,短期内以量补价可能会成为一定的趋势。
对房产商的影响:政府在土地、融资、税收及开发环节对开发企业的约束加大,对企业而言
“博价”的风险日益加大,“博量”是目前条件下的最优选择。
对本项目影响:政策收紧会影响到投资客户的购房信心,引发观望状态,镇江属于四线城市,主体购房人群以首置或改善型的自住需求为主,总的来说,政策对本项目的影响不大,未来前景看好。
5
市场环境分析
经济背景分析
整体市场调查
区域市场调查
京口区域市场
竞争对手分析

2006年
2007年
2008年
2009年
2010年1-10月
成交数量(幅)
50
32
30
58
41
成交面积(万㎡)
3033>.13




成交金额(亿元)





楼面地价(元/㎡)





受之前居住用地供应量饱和的影响,政府加强了对居住用地供应量的控制, 07年镇江土地出让量大幅锐减,08年继续减少,仅131万平米;受城市拆迁量加大的影响,09年土地成交量有明显回升,㎡。
从出让土地成交楼面地价来看,排除09年拆迁安置房用地的低价影响,随着土地出让的日渐有序,镇江土地价格呈现逐步走高的态势。
土地出让——受城市拆迁量加大的影响,09年土地成交量有明显回升,同时土地价格也呈现日渐稳步走高的态势
数据来源:新景祥监控数据
土地市场
区域结构——镇江土地出让主要集中于润州及丹徒新区,京口土地出让日渐减少,各区土地成交均价有所上升
数据来源:新景祥监控数据
从区域结构看,土地供销主要集中于润州区,其次为丹徒区,京口区作为镇江的老城区土地供销日渐减少,且多以商办用地为主。
从各区域土地成交均价来看,按成交均价从高到低依次为:京口、润州、丁卯、丹徒及大港,