中瑞海口西海岸项目市场研究报告.doc

中瑞海口西海岸项目市场研究报告
海口西海岸项目
市场研究报告
206>10年4月
Shanghai Chongrui Real Estate Consulting Co1>. Ltd
上海中瑞房地产经纪有限公司
2
市场环境解读
3
机会挖掘
1
项目认知
报告架构
宏观机会挖掘
客户机会挖掘
间接竞争环境解读
直接竞争环境解读
1
项目认知
城市认知
项目认知
海口市为海南省省会,全省政治、经济、科技、文化中心,地处热带滨海,富于海滨自然特色风光景观
海口市地处海南岛北部,北濒琼州海峡,隔18海里与广东省海安镇相望;
。海域面积530平方公里,海岸线131公里,设琼山、秀英、龙华、美兰四个区;
地处热带滨海,热带资源呈现多样性,富于海滨自然特色风光景观;
作为省会城市,城市服务功能齐备,交通便利。汇聚全岛各地的商品,海口商业发达。
海口
城市认知
项目地处海口高档居住区西海岸板块,占有一线海景稀缺资源,区域主干道滨海大道、粤海大道在项目南侧交汇,直达老城区和火车站,交通便利
项目地处海口著名高档居住区西海案板块,位于滨江大道北侧,坐拥一线海景自然景观;
区域主要交通干道滨海大道和粤海大道在项目南侧交汇,可直达老城区和火车站,路况好,交通便利;
项目认知
老城区
西海岸
海甸岛
东海岸
本案
滨海大道
粤海大道
区位
产品概述
主要经济指标

容积率:
28662 ㎡
情景叠加别墅:
3168㎡
首席观海别墅:
19243 ㎡
酒店式公寓:
14487 ㎡
小高层公寓:
66600㎡
总建筑面积:
133200㎡
占地面积:
产品概述
注:由于整体规划目前处于修规过程中,以上数据均为约数
地块解析小结——项目景观优势明显,区域发展潜力大,具备开发高端物业条件,但是目前配套缺乏,存在一些不确定因素

处于海口西海岸高档居住区核心位置,紧靠海岸线,自然景观优势明显,具备打造高端物业的条件;

随着新行政中心的确定,市政府的即将入驻西海岸和会展中心的建设,显现出区域发展潜力巨大;

处于滨海大道、粤海大道交汇处,直接联通老城区和火车站,交通便利;
4. 产品丰富
项目产品组合丰富多样,能满足不同购房者需求;

项目周边目前配套缺乏,有待随着区域发展不断完善配套设施;
,存在潜在威胁
西海岸板块目前有较多空地,有待后续开发,项目后期入市周边供应存有不确定因素的潜在威胁;
地块优势条件
弱势因素
项目属性界定:地处海口高档居住区西海岸板块,一线海景景观资源优势大,将成为区域内又一高档楼盘
海口市新行政中心迁入,将成为未来省会级CBD,发展潜力巨大;
周边高档物业林立,成为海口高档居住区;
区域主干道直达老城区、火车站等区域,交通便利;
区域发展潜力大
海口高档居住区
交通便利
区域
海口是海南岛省会,政治、经济中心,地处热带滨海,气候怡人;
海南岛建设国际旅游岛建设提升为国家战略,全岛发展前景好,潜力巨大;
一线海景
地处省会海口
国家战略国际旅游岛
描述
诠释
属性界定
大环境
地处全球最常西海岸黄金地段,紧靠海岸,一线海景,景观资源优势大;
资源
项目属性
国际旅游岛省会
项目属性界定:
区域发展前景可观
具有优质景观资源
项目特征要点:一线海景,高档居住区黄金地段
2
市场环境解读
标杆个案解读
直接竞争环境解读
各板块产品总结——老城区产品以公寓为主,别墅产品多集中在沿海区域
市场格局
老城区
西海岸
海甸岛、东海岸
公寓:13000-25000
独栋别墅:30000-60000
万科沿海大独栋:100000
公寓:8000-15000
公寓:14000-26000
联体别墅:19000-22000
独栋别墅:31000-48000
竞争个案主要分布在西海岸、东海岸和海甸岛海岸沿线
强相关个案
次相关个案
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6
7
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9
1夏威夷海岸
2美锦熙海
3万科浪琴湾
4阳光西海岸
5泰达天海国际
6城市海岸3期
7紫园
8荣域
9鲁能海蓝椰风
主要个案分布
针对本项目未来推案别墅、公寓产品西海岸沿线、一线海景的自身条件,确立当前直接对比样本个案
竞争个案样本选取
一线海景
一线海景
非海景
非海景
一线海景
二线海景
一线海景
一线海景
一线海景
资源占用
东海岸
海甸岛
西海岸
西海岸